Armoedebeleid voeren via de portemonnee van de verhuurder is een doodlopend pad

 In Algemeen

De verhuurder moet de huur verlagen als een huurder een te laag inkomen heeft om alle noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud te kunnen doen. En de bank moet de hypotheeklasten verlagen als de eigenaar-bewoner een te laag inkomen heeft? Dat laatste zal weinig bijval krijgen. De eerste opvatting daarentegen duikt met enige regelmaat op. Johan deelt zijn visie over het veelbesproken onderwerp.

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) heeft een rapport gepubliceerd over de woonlasten van huishoudens. Het Nibud concludeert dat in 2015 een kwart van de huurders te maken had met hoge woonlasten. Ook bij eigenaar-bewoners komen hoge woonlasten voor, maar dat aantal is zeer beperkt. Dat dit grote probleem zich vooral concentreert bij huurders is logisch. Lagere inkomens komen vooral voor in de huursector, en dan met name in de corporatiesector. Daarvoor is er ten slotte een corporatiesector.

De kwalificatie ‘hoge woonlasten’ is misleidend; het gaat om een tekortschietend inkomen

In de analyse van het Nibud is sprake van hoge woonlasten bij huurders als er te weinig overblijft om de huur te betalen, nadat de bedragen voor de andere kosten voor levensonderhoud in mindering op het inkomen zijn gebracht. Het is dus een residuele benadering: bezien wordt wat er resteert van het inkomen voor de huur. De absolute hoogte van de huur blijft bij het Nibud buiten beschouwing, evenals de huurtoeslag die niet in mindering komt van de huur, maar bij het inkomen wordt opgeteld.

De kwalificatie ‘hoge woonlasten’ is dan ook misleidend; het gaat om een tekortschietend inkomen. Niettemin komt het Nibud met de aanbeveling voor dit inkomensprobleem dat verhuurders de huren zouden moeten verlagen.

Betaalrisico

Dat er in Nederland sprake is van armoede en er veel huishoudens zijn met een tekortschietend inkomen in samenhang met de woonsituatie, is al langer bekend. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft de afgelopen jaren daar veel onderzoek naar gedaan. Het PBL spreekt van huishoudens met een betaalrisico.

Uit de onderzoeken van het PBL blijkt dat het aantal huurders met een betaalrisico sinds 2002 sterk is gestegen tot 18% van alle huurders in 2015. Door andere definities is dit aandeel lager dan bij het Nibud, maar het gaat om dezelfde problematiek. Veel huurders die niet of met veel moeite de eindjes aan elkaar kunnen knopen. Naar verwachting is het aantal huurders met een betaalrisico in 2018 overigens lager met dank aan de toegenomen werkgelegenheid.

Generieke verlaging

Het PBL heeft ook bezien in welke mate met het woonbeleid oplossingen mogelijk zijn. Dit is zo goed als niet het geval. Een generieke verlaging van het huurniveau helpt de huishoudens met een tekortschietend inkomen amper. Bovendien profiteert de meerderheid van de huurders die geen probleem heeft, daar ook van. Een dergelijke maatregel is effectief noch efficiënt.

Ook extra huurtoeslag biedt weinig soelaas. De reden is dat een groot deel van de huurders met een betaalrisico een inkomen heeft dat (fors) lager is dan het sociaal minimum. Daar kan het woonbeleid geen oplossing voor bieden. Daar is armoedebeleid voor nodig.

Dat niet alleen het Nibud, maar bijvoorbeeld ook de Woonbond, toch een oplossing zoekt bij verhuurders, en dan met name bij woningcorporaties, vloeit ook voort uit de maatschappelijke opgave van woningcorporaties om een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid van het wonen. Die rol vervullen de woningcorporaties door vooral in schaarstegebieden ten opzichte van markthuur relatief lage huren te vragen en via passend toewijzen dat voordeel ten goede te laten komen aan de lagere-inkomensgroepen.

Aanvullend verstrekt het Rijk huurtoeslag om de huur verder te verlagen. De huurtoeslag is echter niet berekend op een inkomen onder het sociaal minimum. Voor deze inkomens is de huurtoeslag veelal niet toereikend, maar dat is dan ook niet de ambitie van het woonbeleid.

Bovendien is voor woningcorporaties de financiële ruimte om de huren te verlagen bijzonder klein vanwege het grote, negatieve effect dat een huurverlaging heeft op de vermogenspositie.

En als die kleine ruimte daarvoor toch benut zou worden, gaat dat ten koste van de financiële ruimte om te investeren, om woningen te bouwen. Er is geen free lunch, ook niet in de corporatiesector. Woningcorporaties kunnen via inkomenshuren de benodigde huurinkomsten wel anders over de huurders verdelen. De huurders met een laag inkomen betalen dan wat minder en die met een hoog inkomen wat meer. De mogelijkheden van deze herverdeling zijn beperkt en niet voldoende om het inkomensprobleem van veel huurders op te vangen.

Maatschappelijk probleem

Er is veel armoede in Nederland. Met name als de armoede structureel is, is het niet alleen voor het huishouden erg problematisch. Mede door de omvang van de armoede, is het ook een groot maatschappelijk probleem. Zeker met de grote transities die de komende decennia zullen plaatsvinden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de energietransitie voor woningen. Het is dan ongewenst dat een grote groep huishoudens buiten de boot valt.

De indruk wekken dat verhuurders met een lager huurniveau hiervoor de oplossing in handen hebben, is echter een doodlopend pad. Het is beter dat het Nibud zich beperkt tot de portemonnee van huishoudens en geen uitspraken doet over de portemonnee van verhuurders.

Bron: Column van Johan Conijn uit het Financieel Dagblad.

Auteur

  • Johan Conijn
    Prof. dr. Johan Conijn Directeur woningcorporaties Meer info

Relevante artikelen

Neem contact met ons op

Stuur ons een e-mail en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Typ hier uw vraag...

ondernemersinkomen is geen fabeltjeuitglijders bij inkomensregistratie