Drie aandachtspunten in uw huurbeleid en het effect op de begroting

Recentelijk heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) het huurprijsbeleid voor de corporatiesector vastgesteld voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022. In deze periode wordt er een aantal restrictieve maatregelen opgelegd aan de sector die zowel de operationele als de financiële kant van uw organisatie raken.

In dit artikel wordt uiteengezet wat de belangrijkste onderdelen zijn van het huurprijsbeleid voor 2021, wat dit voor uw corporatie betekent en hoe u daar als corporatie mee om kunt gaan.

#1: Huurbevriezing sociale huurwoningen

Op 9 februari jl. stemde de VVD voor een motie, ingediend door de SP, om de sociale huren in 2021 niet te laten stijgen met een inflatie van 1,4 procent, maar te bevriezen. Inmiddels is dit voorstel wettelijk doorgevoerd en nationaal gecommuniceerd door demissionair minister Ollongren. Deze huurbevriezing gaat gelden voor alle sociale huren onder de liberalisatiegrens van € 752,- en raakt daarmee ruim negentig procent van het corporatiebezit. Daarnaast geldt deze regeling ook voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers, zolang de woningen maar onder de gestelde huurgrens zitten. Bovenop dit besluit is ook de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de € 44.655 niet toegestaan. De huurbevriezing brengt zowel een negatief effect op de beleidswaarde als op de kasstromen met zich mee. Finance Ideas schat het effect van de huurbevriezing op de beleidswaarde in tussen de minus twee en minus vijf procent. Een eventuele verlaging van de verhuurderheffing zou dit effect (deels) kunnen opheffen.

Tip: Tijdens de opleiding financiële sturing gaan we dieper in op de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen.

#2: Eenmalige huurverlaging

Een voorstel dat al wat langer op de plank ligt is de eenmalige huurverlaging. Daarmee krijgen huurders van zelfstandige woningen in het gereguleerde huursegment recht op huurverlaging. Dit geldt alleen voor huishoudens met een inkomen dat niet hoger is dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de geldende (kale) huurprijs hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens. Naar schatting van BZK geldt dit voor ongeveer 260 duizend sociale huurders, circa twaalf procent van de sector, en levert het zo’n € 50,- op per huurder per maand. In deze schatting van het aantal huurders zit nog niet verwerkt dat er huurders zullen zijn met een inkomensdaling ten gevolge van COVID-19. In totaal kost het de corporatiesector naar verwachting dus een kleine € 160 miljoen aan huurkasstromen. Wij schatten het effect op de beleidswaarde op minus één à twee procent. Ook dit is weer een inschatting van enkel het huureffect en er is dus geen rekening gehouden met compensatie.

Tip: Tijdens de nieuwe opleiding Wet Eenmalige Huurverlaging en inkomensberekening wordt u bijgepraat over de nieuwe wet en de gevolgen.

#3: Maximering huurverhoging vrije sector

Ten derde heeft de demissionair minister aangekondigd dat er een maximering op de huurverhoging voor de vrije sector gaat komen. Het gaat hierbij om een maximering van inflatie plus één procentpunt. Dit komt in juli 2021 dus neer op 2,4 procent. Het effect van deze maatregel op de financiële continuïteit van de corporaties valt waarschijnlijk mee.

Wat betekent dit voor mijn begroting?

Voornoemde opeenstapeling van huurmaatregelen gaat ten koste van zowel de binnenkomende huurkasstroom als de beleidswaarde van uw woningen. Het effect op de beleidswaarde kan zelfs oplopen tot zo’n minus vijf procent. Wij adviseren daarom om de implicaties van bovenstaande wetswijzigingen, vooruitlopend op de nieuwe begroting, in kaart te brengen. De verwachting is dat voor de meeste corporaties op de korte termijn een verslechtering van de LTV en solvabiliteit meevalt. Mede doordat de disconteringsvoet in het afgelopen jaar voor veel corporaties is gedaald waardoor de beleidswaarde een stuk hoger kan uitvallen. Dit is echter geen reden om het effect niet inzichtelijk te maken. Het kasstroomeffect kan echter hoger uitvallen.

Interessant: Lees het artikel over drie mogelijkheden om meer opgaven te realiseren met uw financiële middelen

Compensatieregeling corporaties?

Daarnaast wordt er in de politieke wandelgangen gesproken over een compensatieregeling voor woningcorporaties middels bijvoorbeeld een verlaging van het tarief van de verhuurderheffing. Hoewel kan worden onderkend dat dit waarschijnlijk het geval gaat zijn, is de uitwerking hiervan nog verre van concreet. Daarnaast zou het ook zomaar kunnen dat deze compensatie onderdeel wordt van een groter pakket aan aanvullende maatregelen. Voor de eenmalige huurverlaging is echter wel al een tariefverlaging van de verhuurderheffing doorgevoerd. Over het algemeen is het aan te raden om alvast rekening te houden met de negatieve financiële gevolgen van de gestelde wijzigingen in het huurbeleid en inzichtelijk te maken wat het effect op uw corporatie gaat zijn. Eventuele meevallers in de toekomst kunnen altijd nog worden meegenomen, maar het is verstandig je niet bij voorbaat rijk te rekenen.

Hulp nodig bij uw meerjarenbegroting?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting? Of een kwaliteitscheck op uw bestaande begroting? Onze adviseurs ondersteunen corporaties bij het inzichtelijk maken van de kwaliteit en robuustheid van de meerjarenbegroting.

Wilt u zelf aan de slag om uw kennis over dit onderwerp te vergroten? Tijdens de opleiding: financiële sturing gaan we dieper in op de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen. Bekijk het programma en de eerstvolgende data.