Nieuwbouwinvesteringen in niet-DAEB na invoering Woningwet geBlokkeerd?
Momenteel ligt de herziene Woningwet ter behandeling in de Tweede Kamer. Zodra de herziene Woningwet ingaat (minister Blok verwacht per 1 juli 2015) krijgen toegelaten instellingen te maken met een zware goedkeuringsprocedure voor het uitvoeren van niet-DAEB nieuwbouwprojecten. De toegelaten instelling mag na invoering van de Woningwet alleen overgaan tot het investeren in een niet-DAEB nieuwbouwproject nadat er toestemming is verkregen van de toezichthouders. De gedachte achter de goedkeuringsprocedure is dat corporaties na toestemming maatschappelijk gelegitimeerd zijn om te investeren in niet-DAEB nieuwbouwprojecten.
Om goedkeuring te verkrijgen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:
Stap 1) Gemeentelijke markttoets
De gemeente dient het noodzakelijk te vinden dat het betreffende niet-DAEB project door de corporatie wordt gerealiseerd. Tevens dient de gemeente te inventariseren of er marktpartijen interesse hebben om het betreffende project uit te voeren. De procedure geldt ook indien de corporatie op haar eigen grond (bijvoorbeeld sloop gevolgd door nieuwbouw) niet-DAEB wenst te realiseren.
Stap 2) Volkshuisvestelijke toets
De volkshuisvestelijke toezichthouder (inspectie ILT) dient vast te stellen dat de voorgenomen niet-DAEB werkzaamheden passen binnen het werkdomein van de corporatie. Daarnaast controleert de toezichthouder of de gemeentelijke markttoets correct is doorlopen en of er klachten van marktpartijen zijn binnengekomen. Bij een gegronde klacht van een marktpartij of werkzaamheden buiten het werkdomein wordt er geen toestemming gegeven voor de uitvoering van het project.
Stap 3) Zienswijze WSW
Na goedkeuring van de volkshuisvestelijk toezichthouder brengt het WSW een zienswijze uit over de financiële effecten van de voorgenomen niet-DAEB investering voor de niet-DAEB tak en de toegelaten instelling als geheel. Het WSW zal hierbij toetsen op de financiële ratio’s rentedekkingsgraad, DSCR, solvabiliteit, loan-to-value en dekkingsratio.
Stap 4) Financiële toets
De financiële toezichthouder controleert of het rendement van het nieuwbouwproject voldoet aan de minimale vereisten (wordt via de AMvB nog gepubliceerd) en beoordeelt de zienswijze van het WSW en de projectfinanciering. Na akkoord van de financiële toezichthouder mag de corporatie het project gaan ontwikkelen.
InvesteringsBlokkade voorkomen
Het wordt corporaties met deze procedure erg moeilijk gemaakt om nog snel en slagvaardig investeringen te kunnen doen in niet-DAEB projecten. Doordat vier partijen zich individueel moeten buigen over de voorgenomen plannen zal de procedure al snel minimaal zes tot acht maanden in beslag gaan nemen. Daarnaast wordt er geen onderscheid gemaakt naar de omvang van het project. Zo moet ook voor de realisatie van één geliberaliseerde huurwoning de gehele procedure worden doorlopen.
Om te voorkomen dat niet-DAEB investeringen worden geblokkeerd door deze procedure kan het een oplossing zijn om deze investeringen in een dochtermaatschappij te laten plaatsvinden. De goedkeuringsprocedure geldt namelijk alleen voor niet-DAEB investeringen in de toegelaten instelling. Er is dan wel een juridische scheiding nodig om dit mogelijk te maken. Een hybride scheiding (deels administratieve en deels juridische scheiding) kan hierbij mogelijk uitkomst bieden.
Kennisdag novelle en AMvB
Wilt u meer weten over de niet-DAEB goedkeuringsprocedure of de mogelijkheden van een hybride scheiding? Voor een uitgebreide behandeling van de Novelle en de concept AMvB kunt u zich aanmelden voor onze kennisdag Novelle. De eerstvolgende vindt plaats op 4 november.
