Waarom voldoen projecten niet aan de eigen rendementseisen?
Het renoveren van woningen doen we natuurlijk al zo lang woningcorporaties bestaan. Toch lijkt er de afgelopen tijd steeds meer discussie te ontstaan over het tempo en de kosten van de renovaties. In mijn ervaring heeft dit meerdere oorzaken. Aan de ene kant neemt de druk toe om in ‘korte’ tijd veel woningen duurzaam te renoveren. Willen we in 2050 de duurzaamheidsdoelstellingen halen dan dient over de duim genomen circa drie procent van het bestaand bezit jaarlijks te worden aangepakt. Een hele forse opgave. Daarbovenop zijn er de stijgende bouwkosten en de onzekerheid over de technische ontwikkelingen van de installaties.
Aan de andere kant is het financiële afwegingskader verworden van in beton gebeiteld naar lopen op drijfzand. Veel corporaties kunnen daarbij niet meer voldoen aan de eigen gestelde rendementseisen. Waar wordt dit door veroorzaakt? Welke rol speelt vastgoedrekenen hierbij?
Van beton naar drijfzand
Tot een paar jaar geleden was de financiële wereld heerlijk eenvoudig. Bedrijfswaarde, onrendabele top, historische kostprijs. Het zijn/waren allemaal begrippen waar toezichthouders en corporatiemedewerkers zich een goede voorstelling bij konden maken. De ORT fluctueerde natuurlijk van project tot project, maar kende geen grote uitschieters. Hoe anders is dat bij IRR’s, marktwaarde en beleidswaarde. Als een corporatie voorheen koos voor marktwaarde als inbrengwaarde, omdat dit goed aansluit bij het waardebegrip voor de jaarrekening en nu overstapt naar beleidswaarde, zijn de uitkomsten drastisch anders. Terwijl de rekensystematiek exact gelijk kan blijven. Leg dat maar eens uit aan de intern toezichthouder.….
Grote verschillen binnen dezelfde rekensystematiek
Bij de bedrijfswaarde bestond de mogelijkheid om extra levensduur toe te voegen. Deze ‘knop’ is verdwenen, omdat de marktwaarde en beleidswaarde uitgaan van eeuwigdurende exploitatie. Dit zorgt voor veel lagere uitkomsten van de rendementsberekening waardoor de interne normen niet meer worden gehaald.
In tegenstelling tot de bedrijfswaarde, kent het berekenen van rendementen op basis van marktwaarde of beleidswaarde veel meer keuzemogelijkheden. Wat we ook kiezen, we noemen het allemaal IRR’s of rendementen. Dit zorgt intern voor veel verwarring.
Waar wordt de verwarring binnen vastgoedrekenen door veroorzaakt?
Naast de keuzemogelijkheden wordt de verwarring ook veroorzaakt door externe onduidelijkheden en onzekerheden. Het begrip beleidswaarde is in mijn ogen nog voor doorontwikkeling vatbaar. Blijft de eindwaarde gebruik maken van de marktconforme disconteringsvoet? En houden we alleen een indexatie om het verloop van de beleidswaarde te bepalen? Ik denk van niet. Daarnaast komen WSW en Aw eind van dit jaar met de exacte normering van de financiële ratio’s. En hopelijk is er deze maand duidelijkheid over de discussie rondom onderhoud vs verbeteringen die door SBR Wonen is aan geslingerd. Nog veel open eindjes.
Wat kan een corporatie zelf doen?
Wat de corporatie zelf kan doen is een open deur van jewelste. Keuzes maken. Weet welke financiële toetsen op projectniveau worden gehanteerd. Waarom deze toetsen? Hoe wordt exact gerekend en genormeerd? Maak intern en extern duidelijk waar je het precies over hebt als je spreekt/schrijft over rendementen, onrendabele toppen en waarde-effecten. Zorg ervoor dat de betrokkenen uit kunnen leggen waarom deze (financiële) toetsen van belang zijn en welk doel ze dienen.
Wij ervaren dat het opstellen van een rekenregels met daarin een toelichting op de verschillende keuzes die zijn gemaakt veel Babylonische spraakverwarringen wegneemt. Een eerste stap om het tempo flink op te kunnen schroeven.
Meer weten over het opstellen van de rekenregels?
Wilt u de verwarring rondom de rekenregels binnen uw corporatie wegnemen? In de opleiding Vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde doorlopen we verschillende rekenmethodieken. U leert hoe u de diverse marktaspecten kunt laten meewegen in de vaststelling van de marktwaarde en beleidswaarde van uw bezit. Op basis van welke factoren bepaalt u de marktwaarde en de beleidswaarde? Hoe komt u tot een daadwerkelijke cijfermatige vaststelling van deze waarden? Hoe verhouden marktwaarde en beleidswaarde zich met andere waardebegrippen?
Heeft u vragen over de rekenregels? Of wilt u sparren over de investeringsplannen van uw corporaties? Stel u vraag aan Victor Burger, hij denkt graag met u mee.
