De jaarcyclus van asset management
Wat doen asset managers eigenlijk gedurende het jaar…? Hoe ziet een jaarcyclus van asset management eruit? Welke uitgangspunten gebruiken ze daarbij? En hoe zorgen ze voor de verbinding tussen strategische doelstellingen en de dagelijkse operationele uitvoering? Hoog tijd om die vragen te beantwoorden!
Uitgangspunten bij de jaarplanning van asset management
Asset management heeft als belangrijkste functie het verbinden van de strategische doelstellingen met de dagelijkse operationele uitvoering. Het schema hieronder geeft een overzicht van de jaarplanning zoals een asset manager die kan aanhouden. Uitgangspunt is dat de corporatie een meerjarenbegroting opbouwt vanuit complexniveau (dus niet top-down en vervolgens allocatie van budgetten naar complexen). Ook wordt de verbinding met de strategische cyclus weergegeven. Asset management geeft input aan het strategische proces en ontvangt strategische doelstellingen en kaders.
Het eerste kwartaal: evaluatie
Het eerste kwartaal van de jaarplanning staat vooral in het teken van evaluatie. Asset managers analyseren de marktwaarde en beleidswaarde op complexniveau en actualiseren de maatschappelijke score per complex. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de kasstromen en het rendement beoordeeld. Aan het einde van het eerste kwartaal bestaat een helder beeld bij de mate waarin de corporatie op koers ligt in relatie tot de realisatie van de haalbare portefeuille, alsook welke complexen in het tweede kwartaal extra aandacht nodig hebben.
Tip: tijdens de training Asset Management ontvangt u praktische handvatten om scherper te kunnen sturen op de (financiële) prestatie van complexen.
Het tweede kwartaal: actualiseren van de complexstrategieën
Het tweede kwartaal staat in het teken van het actualiseren van de complexstrategieën. De asset manager toetst door middel van een hold-sell-invest analyse welke strategie op complexniveau tot de beste maatschappelijke en financiële rendementen leidt. Ook beoordeelt de asset manager of facetbeleid nog binnen de gestelde financiële kaders op complexniveau kan worden uitgevoerd. Aan het einde van het tweede kwartaal is voor elk complex een actuele complexstrategie en een concept complexbeheerplan beschikbaar.
Het derde kwartaal: meerjarenbegroting
In het derde kwartaal focust de corporatie op de meerjarenbegroting. Voor de asset manager betekent dit dat wordt getoetst of de ‘haalbare portefeuille’ en de daaruit voortvloeiende complexstrategieën uit het tweede kwartaal ook daadwerkelijk nog haalbaar zijn. Soms moet verdere bijsturing op complexniveau of in de investeringsvoornemens plaatsvinden. Zodra de meerjarenbegroting is vastgesteld, zijn de complexbeheerplannen ook officieel. Hiermee is de asset manager klaar voor het vierde kwartaal.
Het vierde kwartaal: uitvoering
Het vierde kwartaal staat in het teken van het voorbereiden van de uitvoering van de plannen voor het komende jaar. De voorgenomen onderhoudsingrepen en leefbaarheidsactiviteiten moeten in opdracht worden gegeven en eventueel worden aanbesteed. De asset manager is hiertoe opdrachtgever aan de vastgoed(onderhoud)afdeling en afdeling wonen en moet vervolgens monitoren dat de opdrachten door deze afdelingen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Ook start de asset manager met het schrijven van de (initiatief)voorstellen met betrekking tot investeringen waarover in het komende jaar een startbesluit moet worden genomen. Tot slot levert de asset manager in het vierde kwartaal de nodige informatie aan voor de marktwaarde en beleidswaarde die in het eerste kwartaal van het volgende jaar moet worden opgeleverd.
De rol van de asset manager in een dynamisch werkveld
Als asset manager vervult u een centrale rol om plannen die voorkomen uit de Nationale prestatieafspraken en Woonakkoorden om te zetten naar actie. U bent aanjager van investeringen en geeft sturing aan de exploitatie. Hoe verwerkt u de duurzaamheidsambities in de portefeuillestrategie, welke rol spelen flexwoningen en hoe vertaalt u strategie in de wijk- en complex beheerplannen? Hoe zorgt u dat de organisatie plannen realiseert?
Tijdens de Leergang asset management in praktijk gaat u in gesprek met asset managers van andere corporaties en worden ervaringen gedeeld. U krijgt vanuit de praktijk inzicht in het proces en de te nemen stappen om te komen tot een praktische en werkbare inbedding in de organisatie. Heeft u vragen over de jaarplanning voor asset management of heeft u behoefte aan ondersteuning rondom asset management? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor.
