Over passend toewijzen, ouderen en een hopelijk levende mus
Een paar weken geleden verscheen de evaluatie van de Woningwet. In het 82 pagina’s tellende verslag Evaluatie van de herziene Woningwet staat een lichtpuntje voor ouderen: ouderen met een laag inkomen maar met vermogen, worden uitgezonderd van het passend toewijzen. Zij kunnen voor een duurdere huurwoning kiezen dan nu is toegestaan. Een toevoeging waar ook veel verhuurmedewerkers al langer op hoopten.
De minister is dus van plan om ouderen blij te maken die een laag inkomen (samen < 30.825, alleenstaanden <22.700) maar wel vermogen hebben. Het betreft een kleine groep huurders die, gezien hun woonwensen en mogelijke toekomstige zorgbehoefte, een iets duurdere huurwoning kan en wil betalen dan waarvoor zij op basis van de passendheidstoets in aanmerking komen. Hoe wil de minister dit in de praktijk gaan doen? Hoe gaat de minister ervoor zorgen dat deze toezegging geen dode mus is? Wij hebben een simpele oplossing: geef de corporatie de vrijheid om de oudere huurder zelf de keuze te laten maken tussen de ‘passende’ woning of een iets duurdere woning. De huurder draagt zelf de verantwoordelijkheid voor zijn keuze, want wijsheid komt toch met de jaren?
#hoedan?
Eén en ander is eenvoudig in de regelgeving in te passen. De wetgever kan in het BTIV een uitzondering opnemen voor de senioren: corporaties hoeven bij de senioren (of bij een percentage aan senioren) geen rekening te houden met het passend toewijzen. Andere oplossingen zien wij niet snel slagen. Een corporatie moet dan het vermogen van de oudere huurder gaan toetsen. Maar moet de corporatie de rol gaan innemen van én inkomens- én vermogenstoetser? Wil de wetgever zo ver gaan? Daarbij komt dat het ook allemaal nog niet zo eenvoudig is.
Over wie hebben we het?
Laten we op de eerste plaats eens kijken naar de doelgroep: over wie hebben we het? Dat met ‘vermogende ouderen’ geen miljonairs bedoeld worden, zal duidelijk zijn. Het zijn om te beginnen kandidaat-huurders met een laag inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Uit de talloze praktijksessies en trainingen die we in de afgelopen jaren hebben gegeven, komen dan grosso modo twee soorten vermogende senioren naar voren.
De eerste groep betreft ouderen die door de jaren, naast een modaal inkomen uit werk, wat geld opzij hebben gelegd. De kwalificatie ‘vermogend’ doet hier wat potsierlijk aan, het gaat om spaarsaldi van hooguit enkele tienduizenden euro’s, in NIBud-termen ook wel de spaarbuffer genoemd. Omdat de wettelijke systematiek rond inkomensregistratie en passend toewijzen het fiscale inkomen als uitgangspunt neemt (in logische aansluiting op de huurtoeslagbepaling), verdwijnt dit spaarsaldo in de vrijstelling van € 30.360 per persoon in box 3, zodat van enige toegevoegde waarde in de inkomenstoets geen sprake is.
De al wat oudere man loopt stapje voor stapje de kamer door. “Mijn vrouw heb ik helaas niet mee kunnen nemen”, vertelt hij, ”ze is bedlegerig en erg moeilijk ter been. De wijkverpleegkundige heeft voor haar dan ook een zorgplan van 12 uur per week opgesteld.” De woning is ze op het lijf geschreven: geen drempels, gelijkvloers, lift, helemaal aangepast. Maar dan blijkt dat ze niet genoeg inkomen hebben: de huur is 675 euro, en ze komen op enkele honderdjes na nèt niet aan de wettelijk vereiste ondergrens van € 30.825. “We hebben nog wel een spaarpotje van € 20.000,-”, probeert hij. Het mag niet baten. Teleurgesteld vertrekt hij weer naar huis, waar zijn vrouw in de woonkamer op bed ligt omdat ze de trap niet meer op kan.
De tweede groep spreekt al meer tot de verbeelding: ouderen die ervoor hebben gekozen om hun eigen woning met overwaarde te verkopen. Nogmaals, het betreft huishoudens met een laag inkomen in box 1 (werk/uitkering/pensioen/AOW). De leidende gedachte hierbij is dat het lage (pensioen-) inkomen vanuit de contant gemaakte overwaarde geleidelijk aan kan worden aangevuld.
Maar ook hier vervliegt de hoop al snel als we van de wettelijke systematiek uitgaan.
Vermogen? Welk vermogen?
Want, nogmaals: de wettelijke systematiek rond inkomensregistratie en passend toewijzen gaat uit van de fiscale regels in de betreffende box. Om te beginnen is daar de peildatum 1 januari.
Er is pas sprake van vermogen in fiscale zin als de woning voor die datum daadwerkelijk notarieel is overgedragen en de overwaarde ‘met stip’ in box 3 is binnengekomen, iets wat op het moment van de toewijzing van de beoogde huurwoning nog niet het geval zal zijn. En vermogen in box 1 is een contradictio in terminis, bestaat niet! Dus over welk vermogen hebben we het dan?
Op de vensterbank buiten ligt een vogeltje. Nog heel stil, maar met de juiste toverspreuk kan de minister dit vogeltje tot leven wekken.
Wilt u meer weten over passend toewijzen en regelgeving?
In onze training over inkomensregistratie en passend toewijzen staan we stil bij de regelgeving en de belangrijke aspecten rondom inkomensregistratie bij passend toewijzen. Her resultaat? U leert in bijzondere situaties het juiste inkomen te registreren, de mogelijkheden rondom aftrekposten en het juiste gebruik van vrijstellingen. Kortom: u kunt uw huurders adviseren en een eventuele afwijzing beter onderbouwen.
Dit artikel is geschreven door Koen Velner in samenwerking met Eelkje van de Kuilen (advocaat gespecialiseerd in de Woningwet, partner AKD).
