Zorgvastgoed: wat mag dat eigenlijk kosten

De maatschappelijke opgave in wonen met zorg is groot. Zowel zorgorganisaties als woningcorporaties bouwen zorgvastgoed, vaak in combinatie met zorggeschikte woningen en/of nultredenwoningen. Met deze ‘schillen’ is de zorg nabij, maar kunnen ouderen ook zo lang mogelijk zelfstandig wonen. De maatschappelijke ambities ten spijt is de businesscase van zorgvastgoed voor beide partijen financieel krap. Dat zorgt ervoor dat mooie plannen zomaar kunnen uitlopen op een stevige discussie over de huurprijs en de redelijkheid daarvan.

In die discussie ontstaat vaak verwarring, want is de normatieve huisvestingscomponent (NHC) nu wel of niet van toepassing? En wat moet daar dan precies uit worden betaald? En hoe zit het dan met de onderhoudsverdeling en investeringen in energiezuinigheid van het gebouw? Best complexe materie, maar gelukkig kunnen corporaties en zorgorganisaties er samen wel chocola van maken.

“Het wordt wel een beetje druk op mijn stoel…”

Zodra er aan nieuw zorgvastgoed wordt gerekend, ontstaat al snel het gesprek over de minimaal benodigde huuropbrengst vanuit de verhuurder en de maximaal betaalbare huurprijs voor een zorgorganisatie. Een corporatie die wat research doet of al ervaring heeft met de bekostiging van zorgvastgoed, kan relatief eenvoudig opzoeken welke (NHC-)vergoeding beschikbaar is gegeven een doelgroep en een beoogd aantal bewoners. Vaak is minder duidelijk wat er uit de NHC moet worden bekostigd. Daarmee ontstaat niet zelden chagrijn bij zorgorganisaties. Of zoals een vastgoedmanager van een zorgorganisatie het verwoordde: “het wordt wel een beetje druk op mijn stoel…”. En dat is begrijpelijk, want je komt alleen tot een gedragen en toekomstbestendige huurprijs als alle relevante factoren worden meegewogen en op een transparante manier worden becijferd.

Drie relevante factoren in de bekostiging

De middelen die vanuit de intramurale zorg beschikbaar zijn, beslaan drie factoren:

1. De eerste is de eerder genoemde NHC
2. De tweede de zogeheten vergoeding voor materiële kosten
3. En als derde de energielastenvergoeding.

Vanuit de vergoeding voor materiële kosten zijn middelen beschikbaar voor onderhoud en energielasten. Hieronder lichten we de verschillende factoren toe.

1. De normatieve huisvestingscomponent

De NHC is – grofweg gezegd – voor grond, terreininrichting, gebouw en gebouwgebonden installaties. In de vergoeding wordt ook rekening gehouden met financieringskosten en instandhoudingsonderhoud gedurende de veronderstelde levenscyclus van 30 jaar. In een situatie waarin een corporatie de investering in grond en gebouw doet, is het vaak zo dat ook een zorginstelling investeert in zaken die worden bekostigd vanuit de NHC.

Vloerbedekking en wandbekleding wordt haast standaard door een huurder gedaan, maar ook de vaste inrichting van casco geleverde ondersteunende ruimten (keuken, entree) valt onder de NHC-bekostiging. En ook een centrale kantoorruimte en frictieleegstand valt binnen de NHC. Een duidelijke investeringsdemarcatie en een goede ondersteunende huurprijstool helpen om een eerlijke verdeling van investeringsuitgaven en bijbehorende middelen te maken.

2. Onderhoudsvergoeding in de materiële kosten

Naast de NHC bestaat vanuit de vergoeding voor zorg en dienstverlening (voor kenners: het zzp-tarief) een budget voor dekking van dagelijks en planmatig onderhoud. In de ondersplitsing van het zzp-tarief wordt namelijk rekening gehouden met loonkosten en materiële kosten. Dagelijks en planmatig onderhoud maken deel uit van de materiële kosten. Dagelijks onderhoud ligt in de praktijk eigenlijk altijd bij de huurder, zodat het reëel is dat dit deel van de vergoeding bij de hurende zorginstelling blijft.

Voor zover de verhuurder planmatig onderhoud uitvoert (denk bijvoorbeeld aan contractonderhoud voor installaties en aan buitenschilderwerk), lijkt het reëel dat de huurder hier dekking voor biedt in de huurprijs. Hoe hoog die dekking moet zijn, kan worden becijferd aan de hand van de onderhoudsdemarcatie en een meerjarenonderhoudsprognose. En als de laatste er niet is – en dat is vaak zo bij nieuwbouw – dan kan worden gerekend met normbedragen. Ook hierbij geldt: als alle kaarten transparant op tafel liggen, is de kans op een constructief gesprek over de reële verdeling van kosten en middelen maximaal.

3. Energielastenvergoeding

Als derde component kan – bij energiezuinige gebouwen – dekking voor de vastgoed businesscase worden gevonden in de vergoeding voor energielasten. Deze maakt onderdeel uit van de vergoeding voor zorg en dienstverlening en de hoogte is mede afhankelijk van de zorgindicatie van de bewoner.

In de praktijk lijkt het reëel om bij het verhuren van energiezuinig vastgoed of bij intensieve verduurzaming van bestaand vastgoed een deel van de vergoeding voor energielasten te gebruiken om de toenemende duurzaamheidseisen te dekken. Het rekenwerk is op het oog relatief eenvoudig zodra het verwachte energiegebruik van het gebouw, de beschikbare vergoeding en de energietarieven kennen. En opnieuw: een goede rekentool en transparantie over de uitgangspunten – al dan niet met een onafhankelijke deskundige als ondersteuning – leidt tot het juiste gesprek.

Al dat gedoe, is dat nu echt nodig…?

In de praktijk vergt het best wat ‘huiswerk’ om tot een goede investeringsbegroting, onderhoudsdemarcatie en inzicht in de beschikbare middelen te komen. Aan de andere kant, een modern zorggebouw vergt een investering van vaak enkele tientallen miljoenen en de maatschappelijke opgave vraagt om constructieve, langjarige samenwerking tussen corporaties en zorgorganisaties. Het is vanuit dat perspectief best iets waard om op basis van transparante uitgangspunten tot een eerlijke en toekomstbestendige huurprijs te komen. En daar komt de bijvangst dat partijen elkaars wereld beter leren kennen en alvast duidelijke kaders stellen voor eventuele toekomstige ontwikkelingen gratis en voor niets bij. Win-win toch?

Meer weten over de businesscase van zorgvastgoed?

Heb je specifieke vragen over de bekostiging of de mogelijkheden voor je corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor.

Direct zelf aan de slag? In de opleiding ‘de businesscase van zorgvastgoed’ gaan we dieper in op de beschikbare bekostiging en de wijze waarop tot een transparante, toekomstbestendige huurprijs voor zorgvastgoed wordt gekomen.

Juist op op zoek naar meer verdieping? Tijdens de nieuwe leergang Wonen en zorg ontdek je de kansen en valkuilen op dit gebied. Het programma help je om strategische keuzes te maken voor woon(zorg)producten.