Mutaties tussen DAEB en niet-DAEB in 2017: direct afrekenen of intern financieren?
Mutaties tussen DAEB en niet-DAEB in 2017: direct afrekenen of intern financieren?
Nagenoeg alle corporaties hebben inmiddels goedkeuring verkregen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) op hun scheidingsvoorstel. Dit betekent dat het bezit van corporaties per 1 januari 2017 is gescheiden in een DAEB tak en een niet-DAEB tak. En bij enkele corporaties nog in een nieuwe niet-DAEB dochtermaatschappij.
Veel corporaties hebben hun huurbeleid zodanig aangepast dat er in principe geen mutaties (sfeerovergangen) plaatsvinden tussen de DAEB en niet-DAEB tak. Indien er na 1 januari 2017 wel mutaties tussen beide takken plaatsvinden dan moeten deze worden afgerekend. De Woningwet biedt mogelijkheden om deze mutaties met een aanvullende interne lening te financieren.
Mutaties afrekenen tegen marktwaarde
Wordt een DAEB woning na mutatie geliberaliseerd verhuurd dan dient deze ondergebracht te worden in de niet-DAEB tak. Op dat moment is er ook sprake van een afrekenmoment. In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) is namelijk opgenomen dat mutaties van DAEB naar niet-DAEB op het moment van overgang afgerekend moeten worden tegen de geldende marktwaarde. Onder de marktwaarde wordt in het BTIV verstaan de modelmatige marktwaarde, zoals deze voor de jaarrekening wordt opgesteld conform het handboek marktwaarde.
Direct afrekenen
Het ligt het meest voor de hand dat incidentele mutaties van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak direct worden verrekend. Dit betekent dat de niet-DAEB tak voor de ‘aankoop’ van de woning liquide middelen dient over te maken aan de DAEB tak. Het is dus erg belangrijk om te beschikken over een goede liquiditeitsplanning, om zo liquiditeitsproblemen in de niet-DAEB tak te voorkomen.
Voor de aankoop is overigens geen overdrachtsbelasting verschuldigd aangezien dit geen echte juridische verkooptransactie betreft. Het is slechts een mutatie tussen twee subadministraties van de toegelaten instelling.
Interne financiering
In het BTIV is tevens opgenomen dat een mutatie naar de niet-DAEB tak gefinancierd mag worden met een aanvullende interne lening. Er zijn echter wel voorwaarde verbonden aan het gebruik maken van deze faciliteit. Zo dient de toegelaten instelling aan te kunnen tonen dat financiering zonder borging van het WSW niet mogelijk is. In dat geval mag de DAEB tak een aanvullende interne lening verstrekken aan de niet-DAEB tak voor de aankoop van de gemuteerde woning in de niet-DAEB tak.
Verkoopvoorziening
Deze aanvullende interne lening kan alleen verstrekt worden als de DAEB tak hiervoor voldoende ruimte heeft in haar zogenoemde verkoopvoorziening. Deze verkoopvoorziening bestaat in het kort gezegd uit alle netto verkoopopbrengsten van sociale huurwoningen gerekend vanaf 1 januari 2012, verminderd met de daaraan pro rata toe te rekenen geborde leningen. Heeft een corporatie geen woningen verkocht in deze periode dan is het dus ook niet mogelijk om mutaties naar de niet-DAEB tak te financieren met een aanvullende interne lening. Er is in dat geval immers geen ruimte binnen de verkoopvoorziening.
Mutatie van niet-DAEB naar DAEB
In het BTIV zijn alleen bepalingen opgenomen ten aanzien van mutaties van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak. Het zal in de praktijk echter ook voorkomen dat woningen zullen muteren van de niet-DAEB tak naar de DAEB tak. In dat geval lijkt het logisch om dezelfde transactieprijs te hanteren als bij een mutatie van de DAEB naar de niet-DAEB tak. Van beide entiteiten wordt immers verwacht dat ze op zakelijk grondslagen met elkaar zaken doen. Dan lijkt het dus ook logisch om bij een mutatie van de niet-DAEB tak naar de DAEB tak uit te gaan van de modelmatige marktwaarde.
Meer weten?
Wilt u meer weten over het borgen van de Woningwet regels binnen uw corporatie? Finance Ideas Academy biedt een masterclass aan over Woningwet compliance. Deze masterclass geeft u inzicht in hoe u het palet aan Woningwet spelregels effectief kunt implementeren en integreren binnen uw organisatie. Er is daarbij aandacht voor de impact op en borging van Woningwet compliance in de werkwijze en processen.
Wilt u meer weten over de administratieve implementatie van de Woningwet of sfeerovergangen in het bijzonder? Wij hebben verschillende best pratices ontwikkelt om uw implementatie zo makkelijk mogelijk te maken. De training Implementatie Administratieve scheiding gaat verder in op de woningwet en de administratieve implementatie van de Woningwet.
