Het veranderende risicoprofiel van zorgvastgoed
Het nieuwe regeerakkoord bevat stevige ingrepen in zowel de corporatiesector als de zorgsector. Voor corporaties die vastgoed verhuren aan zorginstellingen is het van belang om de effecten van de maatregelen in beide sectoren te kunnen inschatten. Vooral in relatie tot het scheiden van wonen en zorg worden ‘zorg’ en ‘wonen’ verder uit elkaar geplaatst, waarbij het voor de corporatie vooral relevant is dat het ‘wonen’ veel dichter bij het domein van de corporatie komt te liggen. Dit leidt tot enkele specifieke effecten bij eenheden die op dit moment nog vanuit de AWBZ worden bekostigd (zogenoemde ‘intramurale’ eenheden), maar straks als individuele woning verhuurd gaan worden. Deze effecten hebben invloed op de kwaliteit van de zorginstelling als debiteur, maar ook op de waardering van met name bestaand zorgvastgoed.
De maximale huurprijs per woning
In het nieuwe regeerakkoord staat dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) vanaf 2014 komt te vervallen. In de plaats van het WWS komt de regel dat de maximale huurprijs per jaar niet meer dan 4,5% van de WOZ-waarde van de woning mag bedragen. Dat betekent dat een gemiddelde corporatiewoning met een WOZ-waarde van € 175.000 maximaal een huur per maand van € 656,25 mag hebben. De WOZ-waarde van huidige intramurale zorgeenheden is over het algemeen laag. Een grove inventarisatie leidt tot een bandbreedte van € 50.000 tot 100.000 per eenheid. Voor een gemiddelde zorgeenheid met een WOZ-waarde van € 75.000 kan als gevolg van het scheiden van wonen en zorg nog maar een huur van € 281,25 worden gevraagd. Dit is fors lager dan wat veelal op basis van WWS-punten kan worden gevraagd (bandbreedte grofweg van € 350 tot € 500 per maand), en uiteraard nog veel lager dan de huidige NHC-vergoeding (bijvoorbeeld zzp 1: € 719 per maand). Het scheiden van wonen en zorg heeft vanwege deze inkomstendaling forse impact op de kwaliteit van de zorginstelling als debiteur. Hierbij vormen vooral kleine instellingen met relatief oud en grootschalig vastgoed een risicogroep, omdat zij vaak een beperkte investeringscapaciteit hebben en door de beperkte omvang geen financiële risico’s kunnen spreiden in hun vastgoedportefeuille.
De waardering van zorgvastgoed
Diverse zorginstellingen bieden op dit moment hun vastgoed aan woningcorporaties aan. Hoewel er zeker situaties bekend zijn waarin de corporatie kan investeren conform de in het investeringsstatuut vastgestelde rendementseisen, is het raadzaam om deze investeringen kritisch te bezien. In de waardering van zorgvastgoed kan onderscheid worden gemaakt tussen drie typen zorgeenheden. De eerste is de aanleun- of opleunwoning, ofwel de zelfstandige eenheid. De tweede is de lichte intramurale eenheid, die op termijn vanwege het scheiden van wonen en zorg zelfstandig verhuurd moet worden. De derde is de zware intramurale eenheid, waarvoor bekostiging binnen de AWBZ plaatsvindt.
Het risico ligt met name in de tweede categorie, waarbij zaken als verhuurbaarheid en WOZ-waarde een belangrijke rol spelen. Hierbij moet – indien de eenheden als zelfstandige woning verhuurd kunnen worden – ook de bijdrage huurtoeslag niet worden vergeten. Vooral in combinatie met een lage WOZ-waarde kan de bijdrage huurtoeslag een sterk negatief effect op de waarde van zorgvastgoed hebben. Vanuit het perspectief van risicomanagement is het raadzaam voor corporaties om in ieder geval een quickscan uit te voeren op het risicoprofiel van het huidige zorgvastgoed. Zodra wordt overwogen om te investeren in zorgvastgoed, is het noodzakelijk om de financiële effecten van het scheiden van wonen en zorg mee te nemen in de waardering. Het scheiden van wonen en zorg brengt zorgvastgoed dichter bij de corporatiesector, maar dat betekent niet automatisch dat corporaties nu een ’thuiswedstrijd’ spelen.
