Van noodzaak (administratieve scheiding) naar nut (optimalisatie bedrijfsvoering)
In de vorige nieuwsbrief hebben we aandacht besteed aan in mijn optiek het meest gunstige dat in de nieuwe woningwet staat: de mogelijkheid om van DAEB ook niet-DAEB te maken. Dit artikel gaat over wellicht het minst gunstige. Want alhoewel in de tijdelijke regeling stond dat corporaties met een omzet onder de € 40 miljoen geen administratieve scheiding hoeven aan te brengen, geeft de nieuwe woningwet aan dat alle corporaties hun administratie dienen te scheiden.
De deadline hiervoor is 1 januari 2013. En alhoewel deze deadline nog ver voor ons ligt, is dit proces dermate ingrijpend dat wij daar graag alvast aandacht aan schenken.
Waar te beginnen?
Het gehele proces begint met een aantal strategische overwegingen: behouden wij 1 administratie voor DAEB/niet-DAEB of gaan we 2 administraties voeren? Redenen om 2 aparte administraties te voeren kan de verwachting zijn dat in de toekomst een juridische scheiding tussen DAEB en niet-DAEB wordt afgedwongen. Of dat uw corporatie verwacht in de toekomst (een deel van) haar niet-DAEB bezit af te stoten. Een argument om 1 administratie te blijven hanteren is de grotere consistentie, het gemakkelijker consolideren en het eenvoudiger verwerken van sfeerovergangen. Maar ook iets relatief eenvoudigs als de huurprolongatie blijft gemakkelijk bij 1 administratie. Vervolgens is de vraag of u op complexniveau of op VHE niveau wilt administreren. Bij deze overweging is het handig om de nieuwe RJ 645 te betrekken. Hierin wordt eigenlijk aanbevolen om zoveel als mogelijk op VHE niveau te administreren. Ook de toepassing van de pro rata regeling in de BTW kan reden zijn om op VHE-niveau te administreren. Hierbij komt goed naar voren dat het proces rondom de administratieve scheiding ook kan worden gebruikt voor het optimaliseren van de bedrijfsvoering. De figuur rechtsboven geeft de primaire keuzes weer die corporaties hebben.
Vervolg
Nadat u een keuze hebt gemaakt over het hanteren van 1 of 2 administraties en het registreren op complex of VHE niveau, begint de werkelijke optimalisatieslag. Bovenop het voldoen aan de wettelijke regels zijn hierbij nog meer voordelen te behalen. Denkt u bijvoorbeeld aan het inzichtelijk maken van de behaalde rendementen op de DAEB en niet-DAEB portefeuille. Ook de kasstromen van de DAEB en niet-DAEB portefeuille worden inzichtelijk. Hiermee krijgt u inzicht in de huidige en toekomstige kasstromen van de DAEB portefeuille, of deze voldoende zijn voor de WSW geborgde leningportefeuille en hoeveel commercieel vreemd vermogen u kunt aantrekken op uw niet-DAEB portefeuille. Daarnaast biedt dit proces ook een kans om duidelijk vast te leggen waar u de komende jaren binnen de DAEB en niet-DAEB portefeuilles op wilt sturen en om uw rapportages te optimaliseren.
Natuurlijk is de opgelegde administratieve scheiding voor velen geen prettig vooruitzicht. Deze noodzaak kan echter ook worden gebruikt om de bedrijfsvoering op meerdere punten te optimaliseren. Kortom; makkelijker kunnen we het niet maken, wel leuker en nuttiger!
Finance Ideas Academy ontwikkelt momenteel voor het najaar 2011 de opleiding rondom de administratieve scheiding.
