Woningwet biedt meer mogelijkheden om middeninkomens te bedienen!
Afgelopen week heeft Minister Donner de herziening van de woningwet naar de Tweede Kamer gestuurd. Een van de belangrijkste en meest opvallen zaken in de nieuwe wet, is de mogelijkheid om van DAEB woningen niet-DAEB te maken. Dit is des te opmerkelijker omdat Den Haag de staatssteunregels zo heeft ingericht dat niet het feit of een woning met staatssteun is gefinancierd leidend is voor de classificatie als DAEB, maar de huurprijs.
Dit vreemde principe wordt niet losgelaten, maar de minister biedt wel ruimte om, in overleg met de gemeente, sociale huurwoningen te classificeren als niet-DAEB. In het seminar van Finance Ideas van vorig jaar, is hier al uitgebreid bij stilgestaan. Belangrijkste advies is om de niet-DAEB portefeuille met een huur onder de € 652 niet statisch vast te leggen, maar dynamisch. Hiermee wordt veel meer dynamiek en flexibiliteit in de portefeuille geborgd.
Naast koopwoningen, duurdere huurwoningen en 10% toewijzingsruimte, biedt de minister hiermee een vierde manier om de middeninkomens te bedienen.
Hoe bepaal je de omvang van de niet-DAEB portefeuille?
Vanzelfsprekend is de primaire vraag of de corporatie de middeninkomens wil bedienen en tegen welke kosten. Bij te weinig aanbod voor de laagste inkomens is het voor een corporatie moeilijk om met goed fatsoen woningen beschikbaar te stellen voor hogere inkomens. Voor bijna alle corporaties geldt het bedienen van de laagste inkomens als de primaire doelstelling. Indien de corporatie voldoende aanbod voor de laagste inkomens heeft en DAEB woningen beschikbaar wil stellen voor de middeninkomens, komt de financiering om de hoek kijken. De minimale omvang van de DAEB portefeuille kan daarbij worden vastgesteld in relatie tot de huidige en toekomstige WSW geborgde leningportefeuille.
Een voorbeeld:
Stel Corporatie Maliebaan Wonen heeft een portefeuille van 10.000 eenheden en een WSW geborgde leningportefeuille van € 300 miljoen. Met een gemiddelde rentepercentage van 5% bedraagt de rentedekkingsgraad van deze corporatie circa 1,7. Daarmee kan het ruim voldoen aan de 2% normatieve aflossingsnorm van het WSW. Bij benadering kan deze corporatie haar DAEB portefeuille met 1.750 woningen verminderen zonder de normen van het WSW te overtreden. Heeft deze corporatie echter bij start een leningportefeuille van € 350 miljoen dan is deze ruimte echter teruggebracht tot ongeveer 500 woningen.
Wat kost het bedienen van de middeninkomens?
Zonder al te technisch te worden, is het maximale financiële risico dat corporaties lopen het commercieel financieren van de historische stichtingskosten van alle woningen die een sfeerovergang kennen van DAEB naar niet-DAEB. Dit is uitgebreid aan de orde gekomen in het FIA nieuwsbrief artikel van vorige maand (hier terug te vinden).
In dat artikel is aangegeven dat de minimale extra huurinkomsten lineair afhankelijk zijn van de historische stichtingskosten. Bij
€ 100.000 aan historische stichtingskosten dient de extra huur miniaal € 83 per maand te zijn. Doordat de nieuwe Woningwet nu de mogelijkheid biedt om woningen onder de € 652 als niet-DAEB aan te merken, bestaat het risico dat corporaties er financieel op achteruit gaan. De maximale financiële verslechtering is hierbij gelijk aan de minimale extra huur die gevraagd moet worden om financieel neutraal te zijn.
Zonder huurverhoging bestaat de mogelijkheid dat het bedienen van de middeninkomens geld kost. Het is echter ook mogelijk om met de gemeente en Binnenlandse Zaken bijvoorbeeld af te spreken, dat uw corporatie maximaal 500 woningen overbrengt van DAEB naar niet-DAEB en dat dit alleen gebeurt bij een mutatie. Hierdoor creëert u voor uw corporatie de mogelijkheid om het bedienen van de middeninkomens financieel neutraal te laten geschieden.
