In drie stappen naar integrale sturing op basis van marktwaarde (stap 1 en 2)
Woningcorporaties zetten steeds vaker de marktwaarde in bij de integrale sturing. De toegenomen interesse wordt gedreven door het feit dat de Novelle voorschrijft dat in de jaarrekening over verslagjaar 2015 de marktwaarde moet worden toegepast en doordat ook het WSW heeft aangegeven de vastgoed- en financiële sturing te gaan toetsen. De professionalisering van het asset management bij woningcorporaties en de aandacht voor inzet van de marktwaarde neemt hierdoor sterk toe.
Voor veel woningcorporaties is de weg naar integrale sturing, waarbij financiële sturing, vastgoedsturing en asset management worden geïntegreerd, (nog) lang. Daarom benoemen we drie stappen die doorlopen moeten worden.
Stap 1) Introductie van de marktwaarde
De eerste stap die doorlopen moet worden is de introductie van de marktwaarde. Deze stap is in deze eerdere publicatie beschreven.
Stap 2) Aanpassing financiële kader, opstellen risicoplan en voorbereiding van marktwaardewaardering in de jaarrekening
In het financiële kader stelt u vast aan welke randvoorwaarden uw woningcorporatie moet voldoen om de financiële continuïteit te kunnen garanderen. Belangrijk is om te beseffen dat het financiële kader bij waardering op marktwaarde andere kengetallen en grenswaarden kan bevatten dan bij waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs. Bij het opstellen van de verschillende kengetallen en grenswaarden van het financiële kader kan aansluiting gezocht worden bij het recent vernieuwde beoordelingskader van het WSW. Hierin maakt zij onderscheid tussen financial risk en business risks.
De financial risks toets het WSW op vijf aspecten. Om te toetsen of de woningcorporatie op de korte termijn aan de verplichtingen kan blijven voldoen, toetst het WSW de ICR en DSCR. De loan-to-value en de solvabiliteit worden getoetst om de lange termijn verplichtingen te beoordelen. Als laatst toetst zij ook het risico van het onderpand aan de hand van de dekkingsgraad. De grenswaarden die u vaststelt in het financiële kader zijn sterk afhankelijk van het risicoprofiel van uw organisatie. Een hoger risicoprofiel zal betekenen dat een hogere DSCR en/of een lagere loan-to-value moet worden gehaald om financiële continuïteit te garanderen. Ook het WSW toetst deze risico’s. Zo toetst het WSW de business risk aan de hand van 24 vragen die betrekking hebben op bijvoorbeeld de portefeuillestrategie, de samenstelling, transitie en beheer van de vastgoedvoorraad, maar ook stellen zij een aantal vragen die betrekking hebben op het management.
Volgende maand zullen we in een artikel de derde stap nader toelichten voor de implementatie van integrale sturing.
