Plan van aanpak invoering herziene Woningwet (novelle)

Minister Blok heeft op 20 juni 2014 de herziene Woningwet (novelle) naar de Tweede Kamer gestuurd. Het wetsvoorstel zal begin september in de Tweede Kamer worden behandeld. Daarna dient de Eerste Kamer nog akkoord te geven alvorens de wet van kracht wordt. Met het wetsvoorstel wordt het werkdomein van corporaties teruggebracht tot het beheren, exploiteren en ontwikkelen van sociale huurwoningen en het direct daarmee verbonden maatschappelijk vastgoed.

Daarnaast wordt met het wetsvoorstel invulling gegeven aan de beschikking van de Europese Commissie inzake het ontvangen van staatssteun. De wetgeving hieromtrent heeft verstrekkende gevolgen voor de bedrijfsvoering van corporaties. Om te voldoen aan de staatssteunregels dienen corporaties namelijk hun werkzaamheden te scheiden in sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten.

Keuze administratieve scheiding of juridische splitsing

Na invoering van de Woningwet dienen corporaties een splitsingsplan in te dienen bij de toezichthouder met daarin een voorstel voor ofwel een administratieve scheiding ofwel een juridische splitsing. De keuze zal sterk afhangen van het beleid van de corporatie. Met name het beleid ten aanzien van het bestaande niet-DAEB bezit en de toekomstige ambities op dit vlak zullen daarbij sterk van invloed zijn op de te maken keuze.

Consolideren niet-DAEB bezit

De keuze voor een administratieve scheiding lijk voor de hand te liggen bij corporaties die geen ontwikkelambities hebben voor nieuw niet-DAEB bezit, maar ook geen afscheid willen nemen van hun bestaande niet-DAEB bezit. Het optuigen van een juridische scheiding zal gepaard gaan met de nodige opstartkosten zoals kosten van splitsing (vergunning, afkoop erfpacht, onderhoud) en de oprichting van een VvE. Het is dan maar zeer de vraag of de kosten opwegen tegen de voordelen.

Niet-DAEB ambities realiseren

Bij een sterkte niet-DAEB ontwikkelambitie lijkt een juridische splitsing voor de hand te liggen. Bij een administratieve scheiding krijgt de corporatie namelijk te maken met een zware procedure om goedkeuring te verkrijgen voor het mogen ontwikkelen van niet-DAEB vastgoed. Zo dient de gemeente een goedkeurende verklaring af te geven dat de corporatie het betreffende niet-DAEB project mag ontwikkelen. Daarbij dient de gemeente ook te inventariseren of er onder beleggers geen interesse is voor het betreffende project. En tot slot dient het WSW het project te toetsen op rendement en te toetsen of het project niet nadelig uitpakt op corporatieniveau. Bij een juridische splitsing geldt deze procedure niet, waardoor niet-DAEB ambities sneller gerealiseerd kunnen worden.

Niet-DAEB bezit afbouwen

Een juridische scheiding kan daarentegen ook interessant zijn voor een corporatie die juist afscheid wil nemen van haar niet-DAEB bezit. Door het niet-DAEB bezit in een dochter onder te brengen kan in een keer worden bereikt dat de toegelaten instelling uit alleen maar DAEB vastgoed bestaat. Hierdoor hoeft er in de toegelaten instelling geen administratieve scheiding te worden doorgevoerd.

Implementatieplan

Om een goede keuze te kunnen maken uit de verschillende mogelijkheden die de Woningwet biedt is een gedegen voorbereiding essentieel. Temeer de keuze ook verstrekkende gevolgen heeft voor de toekomstige bedrijfsvoering van de corporatie. Het ziet er namelijk naar uit dat er na de splitsing nauwelijks nog dynamiek bestaat tussen de DAEB en de niet-DAEB portefeuille, aangezien mutaties tussen beide portefeuilles dan tegen marktwaarde dienen te worden afgerekend. Bovendien is het raadzaam vroeg te starten met de voorbereiding aangezien divers stakeholders hun zienswijze op het voorgenomen splitsingsplan dienen te geven. Met behulp van een implementatieplan krijgt u grip op de voorbereiding en de te doorlopen stappen.

Meer weten over het implementatieplan?

Finance-Ideas Academy organiseert op 15 juli, 26 augustus, 3 september en 9 september kennisdagen over de Novelle om u bij te praten over de laatste stand van zaken en over hoe u zich kunt voorbereiden op de invoering van de herziene Woningwet.

Het implementatieplan kunt u alvast downloaden via deze link.