Bouw voor ouderen
Alle woningcorporaties zijn ouderenhuisvester. Het al hoge aandeel 65-plussers in het huurdersbestand van woningcorporaties neemt de komende jaren door vergrijzing en langer thuis wonen verder toe. Tegelijkertijd is de nieuwbouwopgave groot en zijn er voor ouderen nog te weinig geschikte woningen beschikbaar. Ouderen blijven nu vaak in een (te) grote eengezinswoning wonen, bij gebrek aan geschikte en aantrekkelijke alternatieven. Nieuwbouwinvesteringen in ouderenwoningen zijn niet alleen vanuit sociaal opzicht erg gewenst, maar leveren door een hogere doorstroming ook rendement op.
In een eerder artikel gingen we in op het financiële effect van het aanbieden van huurbehoud aan verhuizende ouderen. In dit artikel diepen we het effect van doorstroming op het rendement verder uit, door naar de effecten op huurinkomsten op portefeuilleniveau te kijken. We laten zien dat een investering in nieuwbouw voor ouderen niet alleen huurinkomsten genereert in het nieuwe complex, maar ook de huur in andere complexen in de portefeuille positief beïnvloedt en daarmee de waarde en investeringscapaciteit. Het aannemen van deze bredere blik heeft mogelijk impact op uw investeringsbeslissingen en beleidskeuzes.
Tip: Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief gaan we aan de slag met het meten van de doorstroming binnen uw portefeuille.
De verhuisketen
De analyse begint met de verhuisketen (afbeelding 1). Een typische ‘wooncarrière’ begint met een appartement of studentenkamer, gevolgd door één of meerdere eengezinswoningen en eindigt met een ouderenwoning of plek in een verpleeghuis. Het bouwen van een nieuwbouwwoning voor de oudere doelgroep brengt de verhuisketen op gang en zorgt voor minstens één en mogelijk drie, vier of zelfs meer verhuizingen. Wanneer je bouwt voor starters is er geen sprake van een verhuisketen. Door in te zetten op een lange verhuisketen zorg je dat doorstroming op gang komt.
Afbeelding 1: Ouderen bevinden zich aan het einde van de verhuisketen
Actuele huur en streefhuur
De actuele huur (ook wel contracthuur) van woningen is in veel gevallen lager dan de streefhuur. Bij een verhuizing vraagt een corporatie aan de nieuwe bewoner de streefhuur. Dit betekent dat na een verhuizing de huurinkomsten van de woningcorporatie stijgen. Hoe meer verhuizingen, hoe sneller de woningcorporatie de huuropbrengsten kan vergroten.
De kans op een groot verschil tussen de actuele huur en de streefhuur is het grootst bij huurcontracten die al lang lopen. Aangezien bij oudere huurders vaker sprake is van een oud contract is daarom de kans op een groot verschil tussen actuele huur en streefhuur groter. Dit betekent dat het stimuleren van verhuizing voor deze doelgroep voor woningcorporaties extra interessant is.
Inzicht met een rekenvoorbeeld
Het effect op de huurinkomsten op portefeuilleniveau maken we vereenvoudigd inzichtelijk door de huurinkomsten van drie complexen door te rekenen. Door middel van verschillende scenario’s (afbeelding 2) laten we zien wat het effect van nieuwbouw voor starters en nieuwbouw voor ouderen is.
In ons rekenvoorbeeld bezit een woningcorporatie drie complexen in een wijk. Eén van de drie complexen betreft nieuwbouw dat binnenkort wordt opgeleverd. Het nieuwbouwcomplex is een hofje voor ouderen met 40 eenheden. De andere twee complexen heeft de corporatie al enkele decennia in bezit. Complex 2 is een blok van 50 eengezinswoningen en complex 3 bevat 50 kleine appartementen voor starters.
Bij oplevering van het nieuwbouwcomplex besluiten 20 ouderen uit het complex met eengezinswoningen dat de huidige woning niet meer voldoet of dat het verstandig is om op tijd te vertrekken naar een woning waar zij ook bij verminderde mobiliteit nog lang in vooruit kunnen. De andere 20 plekken in het nieuwbouwcomplex worden opgevuld door huurders die niet eerder bij de woningcorporatie huurden. De actuele huur is in dit complex gelijk aan de streefhuur.
Positief effect op de huurinkomsten
De 20 vrijgekomen eengezinswoningen zijn aantrekkelijk voor de personen die op dit moment een appartement huren en toe zijn aan een nieuwe stap. Voor deze 20 plekken wordt de huur opgetrokken van een actuele huurprijs van € 550 naar de streefhuur van € 633.10, de vrijgekomen plekken worden opgevuld door huurders van de corporatie uit het appartementencomplex. De huurprijs van de tien plekken in het appartementencomplex wordt opgetrokken van € 400 naar € 442.
Afbeelding 2: Het basisscenario en het alternatieve scenario
In dit voorbeeld brengt de nieuwbouw van 40 ouderenwoningen 40 + 20 + 10 verhuisbewegingen bij de woningcorporatie op gang. Niet alleen de 40 ouderenwoningen worden verhuurd, maar ook 20 eengezinswoningen en 10 appartementen. Deze woningen verhuurt de woningcorporatie tegen de streefhuur, waarbij de eengezinswoningen en appartementen voor een hogere prijs worden verhuurd dan waar zij voor de verhuisbeweging voor werden verhuurd.
Het verschil in huurinkomsten en de contante waarde hiervan zijn in de grafieken hieronder inzichtelijk gemaakt. Gedurende 15 jaar ontvangt de woningcorporatie € 300.000 meer huurinkomsten met een contante waarde van € 164.000.
Afbeelding 3: Huuropbrengsten in beide scenario’s
U kunt de Excel-sheet met de doorrekening hier downloaden. Hier kunt u zelf de verschillen tussen actuele huur en streefhuur aanpassen om te bekijken wat het effect op de huurinkomsten is.
Beleid en investeringen
Het verbreden van de blik van investeringsobject naar portefeuilleniveau heeft invloed op beleidskeuzes en investeringen. Het wordt aantrekkelijker om te bouwen voor de oudere doelgroep omdat het de verhuisketen op gang brengt. Met deze blik behaal je extra rendement, creëer je extra investeringsruimte óf speel je geld vrij om ouderen huurbehoud aan te bieden. Vanuit sociaal en financieel oogpunt is bouwen voor de oudere doelgroep een logische keuze.
Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?
Waar u als woningcorporatie morgen mee aan de slag kunt, is het meten van doorstroming binnen de portefeuille. Wanneer u in kaart heeft hoeveel bewoners in een nieuwbouwcomplex afkomstig zijn uit andere objecten in uw portefeuille, kunt u het effect op de huurinkomsten meten.
Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief wordt stilgestaan bij het speelveld en de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg. Welke spelers en belangen zijn belangrijk? Hoe ziet de bekostigingsstructuur van het zorgstelsel eruit? Na deze training kunt u aan de slag met dit onderwerp in uw portefeuillestrategie. Bekijk het programma en de data.
