Zorggeschikte zelfstandige woningen: hogere waarde door collectief verhuren?

Mede onder invloed van dubbele vergrijzing ontwikkelen corporaties steeds vaker zelfstandige woningen die geschikt zijn om zorg in te verlenen. En dat is goed nieuws, want bouwen voor senioren voorziet in een grote maatschappelijke behoefte en creëert in potentie de meeste doorstroming in de woningmarkt (zie ons eerdere artikel ‘Bouw voor ouderen’). Er is echter meer goed nieuws. Door goed na te denken over het type vastgoed dat wordt gebouwd en de wijze waarop dit wordt verhuurd en gewaardeerd, kan extra (beleids)waarde en daarmee ook investeringscapaciteit worden gecreëerd. Benieuwd hoe dit werkt? In dit artikel leggen we uit wat de mogelijkheden zijn.

Zorgvastgoed, extramurale zorgeenheid of reguliere meergezinswoning?

Zelfstandige woningen die geschikt zijn voor zorgverlening, kunnen op drie manieren worden gewaardeerd. In gevallen waarbij een woningcomplex in de directe nabijheid van een zorggebouw is gelegen, wordt soms het gehele complex verhuurd aan een zorginstelling. De zorginstelling verhuurt via onderverhuur individuele eenheden aan bewoners met een zorgvraag (bijvoorbeeld een ‘volledig pakket thuis’ – VPT). Het complex kwalificeert dan voor de marktwaardering en de beleidswaarde als intramuraal zorgvastgoed (ZOG). Indien woningen in het complex direct aan individuele bewoners worden verhuurd, zoals bij aanleunwoningen of serviceflats, ontstaat voor de marktwaardering en beleidswaarde een kwalificatie ‘extramurale zorgeenheid’. Bij dit waarderingstype worden specifieke uitgangspunten gehanteerd, bijvoorbeeld dat uitponding van de woningen niet mogelijk is. De derde optie is dat woningen individueel worden verhuurd en het complex als reguliere meergezinswoningen (MGW) wordt gekwalificeerd.

Kwalificatie heeft impact op markt- en beleidswaarde

Welke van de drie bovenstaande kwalificaties van toepassing is, heeft invloed op de markt- en beleidswaarde van het complex. Aangezien corporaties kunnen sturen op de kwalificatie – bijvoorbeeld door de kenmerken van het gebouw en de wijze van verhuren – is het interessant om de impact van een keuze op de markt- en beleidswaarde in beeld te hebben.

Om inzicht te geven in de waardeverschillen bij de drie waarderingstypen, rekenen we de marktwaarde en beleidswaarde uit van één complex dat in theorie voor elk van de drie kwalificaties in aanmerking kan komen. Stel dat het complex naast een zorggebouw is gelegen, maar daar niet fysiek aan is verbonden zodat het niet per definitie aanleunwoningen betreft. De huidige collectieve huurovereenkomst is beëindigd, maar de zorginstelling die het zorggebouw huurt is bereid om een nieuwe collectieve huurovereenkomst aan te gaan die past bij het scheiden van wonen en zorg. Het alternatief is dat de verhurende corporatie de woningen individueel verhuurt. We nemen aan dat in beide gevallen een huurprijs van € 575 per eenheid per maand realistisch is. Tabel 1 geeft de belangrijkste kenmerken van het complex weer.

^{Tabel 1: Uitgangspunten complex}

De uitkomsten van de marktwaardering volgens de drie waarderingstypen zijn weergegeven in tabel 2. Zichtbaar is dat het waarderen als extramurale zorgeenheid tot een relatief lage beleidswaarde leidt. Dit leidt tot de conclusie dat vanuit beleidswaardeperspectief aanleunwoningen het best collectief kunnen worden verhuurd, waarbij de hurende zorginstelling de woningen vervolgens via onderverhuur aan de bewoner verhuurt. De marktwaarde per eenheid is bij waarderingstype ‘extramurale zorgeenheid’ wel fors hoger dan bij ZOG. Aangezien bij de meeste corporaties de beleidswaarde een knellende factor voor de investeringscapaciteit vormt, lijkt dat echter minder van belang.

<sup>Tabel 2: Uitkomsten waardering per type
* Op basis van het uitpondscenario, bij doorexploiteren bedraagt de marktwaarde € 159.638</sup>

De marktwaardering bij kwalificatie van het complex als MGW is fors hoger dan wanneer het complex collectief als zorgvastgoed wordt verhuurd. De beleidswaarde is voor beide waarderingstypen vrijwel gelijk. Daarbij speelt een rol dat voor zorgvastgoed geldt dat de beleidswaarde per definitie gelijk is aan de marktwaarde. Er is voor zorgvastgoed – net als bij BOG – dus geen afslag op basis van een volkshuisvestelijke bijdrage.

Een hoger huurniveau leidt tot meerwaarde voor EGW

Het hierboven gebruikte voorbeeldcomplex staat model voor een ‘gemiddeld’ complex. Uiteraard zijn vele afwijkingen op dit gemiddelde denkbaar, zoals in huurniveau, oppervlakte, locatie en mutatiekans. Deze afwijkingen kunnen significante invloed uitoefenen op de markt- en beleidswaarde. Ter illustratie wordt in tabel 3 de uitkomst weergegeven indien de contracthuur en streefhuur op het niveau van de eerste aftoppingsgrens (€ 633) wordt vastgesteld, in plaats van de eerdere € 575. Alle overige uitgangspunten blijven gelijk. Tussen de haakjes staat de procentuele waardemutatie ten opzichte van het bovenstaande ‘gemiddelde complex’.

<sup>Tabel 3: Uitkomsten waardering per type bij contract- en streefhuur € 633
* O.b.v. het uitpondscenario, bij doorexploiteren bedraagt de marktwaarde € 165.427 (+ 3,6%)</sup>

Uit de tabel blijkt dat een hogere contract- en streefhuur leidt tot een significante stijging van de beleidswaarde. De sterke stijging wordt vooral veroorzaakt door een forse toename van de eindwaarde. Ook is zichtbaar dat de beleidswaarde bij zorgvastgoed relatief minder sterk stijgt dan de beleidswaarde van een extramurale zorgeenheid en een MGW. Bij hogere huurniveaus – zoals bijvoorbeeld vaak bij nieuwbouwcomplexen, waar direct op de eerste aftoppingsgrens of hoger wordt verhuurd – leidt een kwalificatie als MGW tot een significant hogere beleidswaarde dan bij de andere waarderingstypen. In de praktijk betekent dit dat het individueel verhuren en kwalificatie als een MGW tot de aantrekkelijkste beleidswaarde leidt.

Hogere waarde door collectief verhuren?

De vraag in de titel van dit artikel kan op basis van de bovenstaande analyse met een duidelijk ‘nee’ worden beantwoord, in elk geval zolang eenheden voor een sociale huurprijs worden verhuurd en verder ‘gemiddelde’ uitgangspunten van toepassing zijn. Wees er op beducht dat het aanpassen van andere uitgangspunten een specifieke invloed kunnen uitoefenen op marktwaarde en beleidswaarde. Bij het scheiden van wonen en zorg is het daarom zinvol om goed na te denken over de impact van het vastgoedtype op de markt- en beleidswaarde en hier een goede doorrekening van te (laten) maken.

Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?

Wilt u meer weten over de waardering bij verschillende typen vastgoed voor wonen en zorg, schrijf u dan in voor onze opleiding ‘De businesscase van zorgvastgoed’ of meld u aan voor het ‘Platform Zorgvastgoed’.