Van WACC naar rendementseis
Na afgelopen jaar, waarin door corporaties hard gewerkt is om te voldoen aan de aangepaste woningwet, zal het verder ontwikkelen van het afwegingskader voor investeringen de komende maanden een hoge prioriteit hebben. Om de investeringsmachine op stoom te houden is het van belang concrete investeringsvoorstellen goed en snel te kunnen beoordelen.
Tip: Tijdens de training Investeringsafweging bij corporaties leert u investeringen vanuit verschillende invalshoeken kritisch te toetsen.
Investeringsbeoordeling
Bij veel corporaties maakt het verwachte rendement onderdeel uit van de (financiële) toetsing van investeringen. Concrete toetsing vindt plaats aan de hand van het berekenen van de interne rentevoet, ook wel de internal rate of return – de IRR – genoemd. De IRR maakt het verwachte rendement op een investering inzichtelijk. De waarden van alle toekomstige kasstromen worden contant gemaakt tegen een percentage, ook wel rente of rendement genoemd. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat de investering en de exploitatieopbrengsten niet op hetzelfde moment plaatsvinden. De IRR betreft het percentage waarbij de netto contante waarde van alle opbrengsten en uitgaven gelijk is aan nul. Oftewel het projectrendement dat wordt gerealiseerd op de voorgenomen investering en bijbehorende exploitatiestrategie.
Vervolgens kan de IRR van het project vergeleken worden met de interne rendementseis. Maar hoe bepaal ik als corporatie mijn rendementseis? Een goed gefundeerde rendementseis gaat verder dan het gebruiken van een benchmark, referenties van collega corporaties of de voor de bedrijfswaarde voorgeschreven disconteringsvoet van 5%. Een rendementseis moet afhankelijk zijn van de huidige financiële positie en de gewenste positie op lange termijn passend bij het duurzaam verdienmodel van uw corporatie. Een rendementseis is dus corporatiespecifiek.
WACC
De rendementeis wordt bepaald vanuit de gedachte dat geïnvesteerde vermogen op termijn moet worden terugverdiend uit de eigen exploitatie, zodat de continuïteit van de woningcorporatie gewaarborgd blijft. Dit kan worden vastgesteld aan de hand van de WACC (weighted average cost of capital, ofwel gewogen gemiddelde kosten van kapitaal).
Een voorbeeld:
Een corporatie is voornemens € 10 miljoen euro te investeren in nieuwbouw. De corporatie is voor 75% met vreemd vermogen (leningen) gefinancierd en vanwege de gezonde financiële situatie wordt er geen groei van het eigen vermogen nagestreefd. Voor het rendement op eigen vermogen geldt daarom de lange termijn inflatie van 2,00% als rendementseis. Voor het vereiste rendement op het vreemd vermogen kan de op dit moment geldende lange termijn rente voor (geborgde) leningen worden genomen, in dit voorbeeld 2,50%.
De berekening van de gewogen gemiddelde kosten van kapitaal is in dit geval:
WACC = € 10 miljoen * 25% * 2,00% (= 0,50%) + € 10 miljoen * 75% * 2,50% (= 1,88%) = 2,38%
Tot slot
De rendementseis hoeft niet voor iedere investering gelijk te zijn. Een generieke rendementseis kan worden gesplitst in een specifieke eis voor bepaalde categorieën, zoals nieuwbouw, sloop-nieuwbouw en renovatie. Een lagere normstelling voor sloop-nieuwbouw en renovatie kan deze projecten weer mogelijk maken. Natuurlijk dient er een gedegen onderbouwing te zijn voor een rendementseis, generiek of specifiek. De grondslag voor de rendementseis en de differentiatie hiervan wordt verankerd in het investeringstatuut en in de juiste verhouding staan met de maatschappelijke opgave van de corporatie.
Meer informatie of vragen?
Heeft u vragen of wilt u meer informatie over het inrichten van het investeringsproces of het beoordelen van investeringen? Neem gerust contact met Niels Kornegoor of Daan Vrijmoet. De Finance Ideas Academy biedt diverse trainingen aan op het gebied van investeringsbeoordeling, zoals de training Investeringsafweging bij corporaties.
Heeft u vragen .
