4 Scenario-analyses voor normenkader en begroting: Hoe en wat?

 In Sturing op vastgoed & financiën

De komende periode staat bij de meeste corporaties in het teken van de nieuwe begroting. Een goed moment om te kijken of het interne financiële normenkader nog passend is voor uw corporatie. Afgelopen jaar heeft de toezichthouder namelijk de normen voor de solvabiliteit en de LTV verruimd. Hierdoor is er vernieuwde aandacht voor de financiële normen in de sector.

In dit artikel duiken we in de scenario-analyses die u kunt uitvoeren om inzicht te krijgen in de financiële speelruimte van uw corporatie. En dat gaat verder dan de zogenaamde vluchtstrook voor de AW/WSW-normen. Met scenario-analyses kunt u een aanzet geven tot (herijking van) een intern financieel kader.

Tip: Tijdens de training Financiële sturing gaan we dieper in op financiële kaders en financieringscapaciteit.

Scenario-analyses: meerdere wegen naar Rome

In het vorige artikel over het financieel beleid hebben we u meegenomen in de verschillende facetten van financieel beleid door middel van onderstaande mindmap. In dit artikel gaan we in op de verschillende mogelijkheden binnen scenario-analyse. Zoals in de mindmap weergegeven zien wij een viertal belangrijke onderdelen bij de scenario-analyses (wat-als-analyse, instandhoudingsbegroting, disconteringsvoet en Monte Carlo). Hierbij is het gebruikelijk om niet alle vier de onderdelen uit te voeren, maar te kiezen voor één of meerdere onderdelen die past bij uw corporatie.

Financieel beleid1. Wat als: Hoeveel (macro)economisch risico zit er in de begroting?

Het eerste onderdeel zijn de ‘wat-als’-analyses en hieraan is ook het tweede onderdeel verbonden: de disconteringsvoet. Met de ‘wat-als’-analyses kunt u verschillende scenario’s doorrekenen. Hiermee krijgt u inzicht in hoe gevoelig uw corporatie is voor bepaalde schokken. Scenario’s kunnen zijn: Wat als de inflatie 1% hoger ligt? Wat als de bouwkosten 5% hoger liggen (in combinatie met een grote nieuwbouwopgave)? Wat als de rente stijgt met 1%? Wat als de disconteringsvoet met 1% toeneemt? Wat als er een huurbevriezing is opgelegd? Of wat als de duurzaamheidsuitgaven 20% hoger liggen?

2. Welk effect heeft de disconteringsvoet op de financiële ruimte?

Het scenario met de disconteringsvoet verdient extra aandacht. De afgelopen jaren is de disconteringsvoet gedaald, wat resulteert in een positieve ontwikkeling van de beleidswaarde. Maar wat nu als deze disconteringsvoet stijgt? Dan krijgt uw corporatie te maken met een negatieve ontwikkeling van de beleidswaarde en dus een mogelijke verslechtering van de financiële speelruimte. Zo kan in de praktijk een stijging van de disconteringsvoet met 1% voor een stijging van 10% in de LTV zorgen. Het is dus verstandig om inzicht te krijgen in het effect van een veranderende disconteringsvoet op de financiële kengetallen van uw corporatie.

3. Hoe presteert mijn corporatie in honderden Monte Carlo scenario’s?

Het derde onderdeel van de scenario-analyses is het uitvoeren van een objectieve simulatie, zoals een Monte Carlo simulatie. Met een willekeurige set aan macro-economische parameters (zoals inflatie, rente en bouwkostenindex) kunnen dan een groot aantal scenario’s worden gedraaid op de begroting. Hiermee krijgt u inzicht in het risico dat de interne of externe normen worden overschreden in de komende jaren.

4. Hoe verloopt mijn kale begroting?

Het laatste onderdeel is het opstellen van een instandhoudingsbegroting, een zogenaamde kale begroting. Dit is een begroting waaruit alle zachte investeringsplannen zijn gehaald. Hiermee creëert u een vertrekpunt als u geen extra beleid gaat uitvoeren, dus alleen gecommitteerde investeringen. Door de instandhoudingsbegroting te vergelijken met uw ‘reguliere’ meerjarenbegroting krijgt u inzicht in de impact van beleidskeuzes. In de begroting zijn deze keuzes uitgedrukt in de ontwikkeling van vermogen en kasstromen door de extra geplande (niet-gecommitteerde) investeringen.

Bonus: Formulematige diversificatie van risico’s

Jaren geleden werkte Centraal Fonds Volkshuisvesting al met de volgende rekenkundige formule:

Deze methode houdt rekening met de diversificatie van risico’s. Nog steeds een waardevolle en regelmatig gebruikte methode, waarbij een aantal slechtweer scenario’s bepaald worden en de impact wordt doorgerekend met het effect van diversificatie. Dit geeft inzicht in de impact van (realistische) scenario’s en hoe risico’s minder worden, omdat ‘Murphy’s Law’ zich niet altijd voor doet. Dat geeft een beter vertrekpunt om te bepalen welke risico als acceptabel wordt gezien.

Een combinatie van methodieken leidt tot meer inzicht

Alle onderdelen die hierboven zijn genoemd kennen een andere invalshoek. Een combinatie van deze methodieken kan voor extra inzicht zorgen. Bijvoorbeeld een Monte Carlo-simulatie waarin de gevoeligheid van de corporatie voor macro-economische schokken in beeld wordt gebracht en wordt gecombineerd met een ‘wat-als’ scenario over bijvoorbeeld de bevriezing van de huren voor het komende jaar.

Door kritisch te kijken naar de uitkomsten van scenario-analyses kan bepaald worden of mogelijke interne buffers groot genoeg zijn of wellicht overbodig zijn gezien de toekomstige risico’s. In het volgende artikel gaan we dieper in op bijstuurmogelijkheden en welke ‘knoppen’ corporaties zelf kunnen draaien.

Zelf aan de slag met financiële sturing?

Wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.

Direct sparren over de situatie voor uw corporatie? Neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann.

Auteur

  • Jeroen Dungelmann
    Jeroen Dungelmann Senior adviseur woningcorporaties Meer info
  • David Vos
    David Vos Adviseur institutionele beleggers, woningcorporaties en zorginstellingen Meer info

Relevante opleidingen

Financieel sturen

Wat leert u?

  • Inzicht in beoordelingscriteria
  • Alles over bijstuurinstrumenten
  • Opstellen financieel sturingskader
  • Rol van eigen vermogen en ORT budget

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...