(On)rendabel investeren: wat kan wel en niet?
Het rapport Opgaven en Middelen toont dat corporaties te weinig middelen hebben om de maatschappelijke opgaven tot 2035 in te vullen. In totaal is het tekort 30 miljard, meer dan 25% van de totale opgaven. “De kern van de financiële problematiek in de corporatiesector is dat investeringen amper tot geen rendement opleveren. En soms een negatief rendement. In de loop der jaren is het verdienmodel uitgehold. Kosten zijn sterk gestegen en de huren hebben dat tempo, ook vanwege de betaalbaarheid, niet bijgehouden. De netto kasstroom van een investering is steeds verder afgenomen”.
Tip: Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.
Bouwen zonder onrendabel top?
Recentelijk kreeg Finance Ideas van een Raad van Commissarissen de vraag of het voor woningcorporaties mogelijk is om zonder onrendabele top te bouwen. Een eenvoudig voorbeeld laat zien dat dit niet mogelijk is. Neem bijvoorbeeld een standaard nieuwbouwhuis met stichtingskosten van € 200.000, huuropbrengsten van € 650 per maand, beheerlasten van € 1.000 en onderhoud van €1.500 per jaar. De waarde die wordt gecreëerd met deze investering is € 124.000 op beleidswaarde, waardoor een onrendabele top ontstaat van € 76.000.
Om deze onrendabele top op beleidswaarde te voorkomen, dient de corporatie ofwel de investeringskasstromen te verlagen, ofwel de operationele kasstromen te verhogen. Onderstaande tabel laat zien welke aanpassing nodig is om te investeren zonder onrendabele top.
Hoe kun je de onrendabele top beheersen?
Het is onmogelijk om de stichtingskosten of de onderhouds- en beheerlasten voldoende te verlagen. Een huur van meer dan € 1.000 euro past natuurlijk ook niet bij een woningcorporatie. Kortom, de noodzakelijke maatregelen zijn niet haalbaar of wenselijk. Dat wil niet zeggen dat een woningcorporatie niet alles op alles moet zetten om de onrendabele top te drukken. Sturing op de stichtingskosten door goede aanbesteding, inzet van kostendeskundigen, een doordacht programma van eisen, gebruik maken van de energieprestatievergoeding en grip op de onderhoudskosten; het helpt allemaal om de onrendabele top te beheersen. Voor woningcorporaties is niet de vraag welk rendement zij kunnen halen op hun investering, maar hoeveel vermogen zij bereid zijn op te offeren voor het bereiken van hun sociale doelstellingen.
Aan de slag met het opstellen van verantwoorde investeringskaders?
Uw kennis over investeringen vergroten? Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.
