Vijf vragen over rekenen aan investeringen

 In Sturing op vastgoed & financiën

Het rekenen aan investeringen is een onderwerp dat veel vragen oproept bij corporaties. Het recente discussiepaper van Finance Ideas over investeringsafwegingen bespreekt een aantal keuzes en mogelijkheden rond de rekenarij. Tijdens een recent webinar over het paper werden een aantal vragen gesteld die mogelijk relevant zijn voor een bredere groep. In dit artikel worden vijf relevante vragen beantwoord die woningcorporaties hebben rond het rekenen aan investeringen.

#1: Rendementsberekening versus rendabel deel

Vraag: Wat is de meerwaarde van een rendementsberekening voor een investeringsproject ten opzichte van de berekening van het rendabele deel van de investering?

Antwoord: Het werken met een budget voor onrendabele investeringen biedt inderdaad een laagdrempelige manier om tot een verdeling te komen van het budget tussen concurrerende bestedingen. Er kan worden gekozen voor een normenkader zonder een IRR (of andere rendementskengetallen zoals een NAR). Bij de beoordeling gaat het om het afwegen van de volkshuisvestelijke voordelen ten opzichte van het financiële offer. Een IRR kan deze afweging ondersteunen door de financiële prestaties van mogelijke ingrepen (scenario’s) onderling te vergelijken, of te vergelijken met het bestaand bezit of met de markt (via bijvoorbeeld de waterval).

#2: Rekenen met de delta methode

Vraag: Finance Ideas adviseert de delta methode te gebruiken van de rendementsberekening. Hoe bepaal je de extra variabele lasten in de delta van de exploitatiekasstroom?

Antwoord: Door een zo goed mogelijke inschatting te maken van de exploitatiekaststromen van zowel voor als na de ingreep. Door hierbij complex specifieke inschattingen te maken voor zaken als het onderhoud en de huuropbrengsten, ontstaat zicht op het effect op de exploitatiekasstroom als gevolg van de investering.

#3: Energieprestatievergoeding (EPV)

Vraag: Hoe ga je om met de energieprestatievergoeding (EPV)?

Antwoord: Wij adviseren om bij de beoordeling van investeringen zoveel mogelijk aan te sluiten bij de spelregels uit het Handboek marktwaardering. Hierin is vastgelegd hoe om te gaan met aan de waarden onderliggende kasstromen waarvan de EPV er één is. Om de EPV te laten landen, is het gebruik van de vrijheidsgraad schematische vrijheid nodig en dus sprake van een full-waardering. Voor de schematische vrijheid blijft de 15-jaars horizon gehandhaafd, de bedragen in jaar 15 worden in de eindwaarde eeuwigdurend meegenomen. Indien schematische vrijheid voor de EPV wordt toegepast moet in de waardering ook rekening worden gehouden met bijkomende kosten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten verbonden en is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning. Ook wordt de EPV bij mutatie mogelijk niet meer geheven maar opgenomen in de nieuwe huur.

#4: Eindwaarde in de berekening

Vraag: Het bepalen van de eindwaarde in de rendementsberekening is een lastig onderdeel. Niet alle tooling bevat een mogelijkheid om de marktwaarde na 15 jaar corporatiebeleid vast te stellen. Als we toch deze marktwaarde als eindwaarde willen opnemen, hoe kan dit dan berekend worden?

Antwoord: Indien bij een IRR berekening is gekozen voor een eindwaarde op basis van de beleidswaarde kan de eindwaarde één op één overgenomen worden uit de beleidswaarde berekening.

Indien gekozen wordt voor een IRR berekening met een eindwaarde op basis van de marktwaarde, is een marktconforme eindwaarde nodig na 15 jaar corporatiebeleid. Deze eindwaarde is niet gelijk aan de eindwaarde die in de marktwaarde zit. De woningcorporatie zal over 15 jaar de woningen immers hebben geharmoniseerd naar de streefhuur (niet naar markthuur) en het complex zal nog steeds onaangebroken zijn.

#5: Daadwerkelijke kasstromen

Vraag: Zou je ook de eindwaardes los kunnen laten bij het rekenen en uitgaan van de daadwerkelijke kasstromen (dus ook bijv. een levensduurverlening inrekenen)?

Antwoord: Dat is mogelijk. De beleidswaarde berekening heeft aanzienlijke nadelen. Finance Ideas sluit hier niet bij aan omdat het ideaal is, maar omdat dit nu de berekenmethode is die de Aw en WSW hanteren om woningcorporaties financieel te beoordelen. Voor het berekenen van de IRR aan de hand van eeuwigdurende kasstromen in plaats van de eindwaarde geldt als groot nadeel dat de hoogte van de IRR tendeert naar de veronderstelde groeivoet van de kasstromen. Daarmee levert de IRR-berekening geen zinvolle informatie.

Training Rekenen aan investeringen

Bovenstaande vragen zijn een greep uit de vragen die voorbij komen tijdens de training Rekenen aan investeringen. Uw corporatie staat voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. De financiële beoordeling van deze investeringen kent echter een aantal haken en ogen. Daarom is het belangrijk om heldere en eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen te bepalen.

Hoe? Door te doen! In deze trainingen gaat u aan de slag met vastgoedrekenen. Verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.

Auteur

  • Niels Kornegoor MSc RE
    Niels Kornegoor MSc RE Adviseur zorginstellingen, woningcorporaties en institutionele beleggers Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Effect van extra lenen op operationele kasstromenHet voorkomen van een kater