Vijf vragen over rekenen aan investeringen

 In Sturing op vastgoed & financiën

Het rekenen aan investeringen is een onderwerp dat (nog steeds) veel vragen oproept bij corporaties. In onze discussiepaper over investeringsafwegingen van vorig jaar bespraken we reeds een aantal keuzes en mogelijkheden rond de rekenarij. In dit artikel worden vijf relevante vragen beantwoord die woningcorporaties hebben rond het rekenen aan investeringen.

  1. Rendementsberekening en sturing ORT budget
  2. Aandachtspunten deltamethodiek
  3. Omgang met deltamethodiek
  4. Marktwaarde als eindwaarde
  5. Gevalideerd rekenprogramma

Tip: Tijdens de training Rekenen aan investeringen gaat u oefenen met verschillende investeringsberekeningen en een investeringscasus.

#1: Rendementsberekening en sturing ORT budget

Vraag: In hoeverre is het maken van een rendementsberekening voor een investeringsproject nog relevant bij sturing op basis van een ORT budget?

Antwoord: Het werken met een budget voor onrendabele investeringen biedt inderdaad een laagdrempelige manier om tot een verdeling te komen van het budget tussen concurrerende bestedingen. Er kan gekozen worden voor een normenkader zonder een rendementskengetal zoals een IRR de NAR of het directe rendement. Bij de beoordeling gaat het echter om het afwegen van de volkshuisvestelijke voordelen ten opzichte van het financiële offer. Een rendementskengetal kan deze afweging ondersteunen door de financiële prestaties van mogelijke ingrepen (scenario’s) onderling te vergelijken, of te vergelijken met het bestaand bezit of met de markt (via bijvoorbeeld de waterval). Met andere woorden: mijn corporatie kan de onrendabele top behapstukken, maar welk scenario leidt tot de meest doelmatige inzet van onze middelen?

#2: Aandachtspunten deltamethodiek

Vraag: Veel corporaties hebben de deltamethodiek omarmd als meest zuivere wijze om een IRR te berekenen. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten van het gebruik van de deltamethodiek?

Antwoord: Een groot voordeel van het werken met de deltamethodiek (het rendement van de investering) is dat discussies over de hoogte van de inbrengwaarde hier worden vermeden. De randvoorwaarde hierbij is wel dat (behoudens bij aankoop of nieuwbouw) er niet alleen grondig gekeken wordt naar de situatie na de ingreep maar ook dat er een gedegen inschatting wordt gemaakt van de huidige situatie. De delta komt immer tot stand door een vergelijk van de exploitatiekasstroom in de huidige en de toekomstige situatie (na de ingreep). Dit betekent in de praktijk veelal een discussie over de definitie en hoogte van het (achterstallig) onderhoud.

De definitie van onderhoud: BZK, Aw en WSW hebben hier vorig jaar een eind aan willen maken door de definities voor onderhoud, verbeteringen (en ingrijpende verbouwingen) aan te scherpen. Hoewel dit duidelijkheid schept voor b.v. de jaarrekening en begroting/dPi is er voor wat betreft investeringsbeoordelingen zeker nog geen einde gekomen aan deze discussie. Nog los van de definitiekwestie is het in de praktijk vaak zo dat nagenoeg alles (van schilderwerk tot het vervangen van de keuken of het dak) als onderhoud wordt ingerekend, maar zodra grote uitgaven daadwerkelijk gemaakt gaan worden deze in feite verschuiven naar investeringen.

Verder geldt in de specifieke situatie waarbij een voor en een na situatie wordt vergeleken dat in de meeste gevallen de inbrengsituatie geen reële situatie betreft. Dit omdat simpelweg met normen wordt gerekend die geen recht doen aan de werkelijke situatie, of omdat er – in afwachting van een eventuele ingreep – achterstallig onderhoud is ontstaan dat ook niet ingerekend wordt.

We zien nog vaak dat er met corporatiegemiddelden wordt gerekend terwijl alleen een complex specifieke inschatting van onderhoud (zowel voor als na ingreep) leidt tot zichtbaarheid van het investeringseffect in de exploitatiekasstroom en dus in het rendement en het vermogenseffect. Indien in beide situaties met het (woningcorporatie)gemiddelde wordt gerekend, zal er geen delta zichtbaar zijn.

#3: Omgang met deltamethodiek

Vraag: Hoe wordt bij de deltamethodiek omgegaan met de eindwaarde?

Antwoord: Hoewel met het gebruik van de deltamethodiek de discussie over de hoogte van de inbrengwaarde is verdwenen, blijft de eindwaarde een rol van betekenis spelen. Hoewel de uitgangspunten van de markt- en beleidswaardberekening zoals beschreven in het waarderingshandboek een aantal nadelen kent, adviseren wij bij het beoordelen van investeringen hier wel bij aan te sluiten. Dit is nu eenmaal de rekenmethode die de Aw en WSW hanteren om woningcorporaties financieel te beoordelen. Dit betekent dus geen eeuwigdurende kasstromen, maar een 15-jaars horizon met aan het einde daarvan een eindwaarde.

Het bepalen van de eindwaarde in de rendementsberekening blijft in de praktijk een lastig onderdeel waarvan de uitwerking afhankelijk is van de gekozen waarderingsgrondslag:

  • Indien bij een IRR berekening is gekozen voor een eindwaarde op basis van de beleidswaarde kan de eindwaarde één op één worden overgenomen uit de beleidswaarde berekening.
  • Indien gekozen wordt voor een IRR berekening met een eindwaarde op basis van de marktwaarde is een marktconforme eindwaarde nodig na 15 jaar corporatiebeleid. Deze eindwaarde is niet gelijk aan de eindwaarde die in de marktwaarde zit. De woningcorporatie zal over 15 jaar de woningen immers hebben geharmoniseerd naar de streefhuur (niet naar markthuur) en het complex zal nog steeds onaangebroken zijn.

#4: Marktwaarde als eindwaarde

Vraag: Niet alle software tools bevatten een mogelijkheid om de marktwaarde na 15 jaar corporatiebeleid vast te stellen. Als we toch deze marktwaarde als eindwaarde willen opnemen, hoe kan dit dan berekend worden?

Antwoord: Een eenvoudig alternatief voor bovengenoemde uitwerking is het aansluiten op de waardeontwikkeling in de meerjarenbegroting. De bepaling van de autonome waarde ontwikkeling in dPi2020 gebeurt op basis van een voorgeschreven stijgingsfactor (inclusief een afslag). Voor marktwaarde is dit de prijsinflatie in het betreffende jaar (conform de set economische parameters gebruiken) en voor beleidswaarde is dit prijsinflatie – 1%. Het gebruik van een exit yield waarin de eindwaarde wordt bepaald op basis van een verhouding tussen de huur en de waarde (in jaar 16). De hoogte van de huuropbrengsten in jaar 16 zijn immers volledig afhankelijk van het huurbeleid.

Omdat het huurbeleid per corporatie kan verschillen, zal ook de verhouding tussen de huur en de waarde verschillen. Daarmee is en blijft het inschatten van een exit yield ongrijpbaar. Om diezelfde reden mogen corporaties die bij de totstandkoming van de marktwaarde gebruik maken van de full versie (en daarbij gebruik maken van de exit yield), de exit yield niet gebruiken bij de totstandkoming van de beleidswaarde. Deze dient vervangen te worden door een eindwaarde conform de basisversie van het handboek (op basis van voortdurende looptijd op basis van de kasstromen bepaalde eindwaarde).

#5: Gevalideerd rekenprogramma

Vraag: Hoe belangrijk is een gevalideerd rekenprogramma?

Antwoord: Veel klanten gebruiken een gevalideerd softwarepakket en vertrouwen op de uitkomsten. Dat de berekeningen inhoudelijk juist zijn is dan afgehecht. Maar dit betekent niet per definitie dat de gebruiker dan ook begrijpt wat er precies berekend wordt. In de praktijk blijft het daarom van groot belang om de gemaakte keuzes ten aanzien van de financiële beoordeling uit te werken en vast te leggen. Ditzelfde geldt voor het (op voorhand) maken van procesafspraken omtrent het doorrekenen van projecten. Welke uitgangspunten hanteren we? Welke knoppen gebruiken we wel en niet? Wie is verantwoordelijk voor de gehanteerde input? Door al dit soort zaken vooraf te bespreken en vast te leggen, wordt discussie in de uitwerking vermeden en kan gefocust worden op hetgeen waar het echt om gaat, het beoordelen van investeringen.

Training Rekenen aan investeringen

Bovenstaande vragen zijn een greep uit de vragen die voorbij komen tijdens de training Rekenen aan investeringen. Uw corporatie staat voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. De financiële beoordeling van deze investeringen kent echter een aantal haken en ogen. Daarom is het belangrijk om heldere en eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen te bepalen. Hoe? Door te doen! In deze trainingen gaat u aan de slag met vastgoedrekenen. Verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.

Auteur

  • Niels Kornegoor MSc RE
    Niels Kornegoor MSc RE Adviseur zorginstellingen, woningcorporaties en institutionele beleggers Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Wat houdt financieel beleid in?Maar wat als de rente stijgt?