Operationele kasstroom bij woningcorporaties met 19% sterk gedaald

 In Sturing op vastgoed & financiën

In 2018 is de operationele kasstroom bij woningcorporaties sterk gedaald met een gemiddelde van maar liefs 19%. Dit blijkt uit de resultaten van het onderzoek van Finance Ideas waarbij de jaarrekeningen van de 88 grootste corporaties van Nederland zijn geanalyseerd. De dalende trend, die sinds 2016 is ingezet, wordt hiermee versneld doorgezet. Een zorgelijke ontwikkeling die grote invloed heeft op de investeringscapaciteit van de corporatiesector.

Waar wordt de daling van de operationele kasstroom door veroorzaakt?

De oorzaak van de daling is dat de huurinkomsten in 2018 maar beperkt zijn toegenomen, terwijl daarentegen de exploitatiekosten, de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting fors zijn gestegen. De hoogte van de operationele kasstroom is van belang omdat daarmee het onrendabele deel van de investeringen wordt gefinancierd. Door de dalende operationele kasstroom is er minder ruimte om te investeren. Dit is echter niet het enige probleem. De investeringsruimte is ook verkleind omdat de onrendabele top van de investeringen sterk is toegenomen. De oorzaak hiervan is te vinden in de verhuurderheffing, de sterke bouwkostenstijging en het beheerste huurbeleid. Beide ontwikkelingen leiden ertoe dat de investeringen van woningcorporaties sterk onder druk staan.

De kasstromen per gewogen verhuureenheid, 2017 en 2028
Tabel: De kasstromen per gewogen verhuureenheid, 2017 en 2028

Stijging huur onvoldoende om beheer- en de onderhoudslasten op te vangen

In 2018 is de gemiddelde huur per gewogen verhuureenheid met 1,5% gestegen. Deze stijging is het resultaat van de jaarlijkse huurstijging per 1 juli en die bij bewonerswisseling. Ook het huurverhogende effect van investeringen, waaronder nieuwbouw, heeft bijgedragen aan de stijging van het gemiddelde huurniveau. De stijging was onvoldoende om de stijging van de beheer- en de onderhoudslasten op te vangen. De beheerlasten zijn in 2018 met 3% gestegen en de onderhoudslasten zelfs met 11%. Ook de afgelopen jaren zijn de onderhoudslasten al fors toegenomen. Woningcorporaties hebben steeds meer geld nodig om het woningbezit in goede staat te houden, resp. te brengen.

Stijging verhuurdersheffing met 12%

Door de divergerende ontwikkeling van de huurinkomsten en die van de exploitatiekosten is de bruto vastgoedexploitatie kasstroom gemiddeld met 3% gedaald. Daarnaast hebben woningcorporaties ook exploitatie-uitgaven vanwege de verhuurderheffing. Deze uitgaven zijn in 2018 met gemiddeld 12% gestegen. Mede hierdoor is gemiddeld genomen de netto vastgoedexploitatie kasstroom met 8% gedaald, van € 2.885 per gewogen verhuureenheid in 2017 naar € 2.662 in 2018.

Woningcorporaties profiteren niet van de dalende rente op de kapitaalmarkt

De daling van de netto vastgoedexploitatiekasstroom is maar in zeer beperkte mate gecompenseerd door een daling van de rentelasten. De netto rentelasten zijn slechts met 1% gedaald. Woningcorporaties profiteren tot op heden nagenoeg niet van de dalende rente op de kapitaalmarkt. Vermoedelijk is de oorzaak hiervoor dat de rente in veel gevallen voor langere tijd is vastgezet. De vennootschapsbelasting laat daarentegen een sterke  stijging zien. Steeds meer woningcorporaties krijgen te maken met de verplichting deze belasting te moeten gaan betalen. In 2018 bedroeg de stijging van de vennootschapsbelasting 68%.

Wat betekent dit voor de toekomst van de corporatiesector?

Per saldo hebben deze ontwikkelingen ertoe geleid dat de gemiddelde operationele kasstroom in 2018 is gedaald met 19%. Ook de afgelopen jaren is de operationele kasstroom teruggelopen, maar niet in zo’n hoog tempo als in 2018. Voor de toekomst valt een verdere daling van de operationele kasstroom te verwachten. De stijging van het gemiddelde huurniveau zal voorlopig beperkt blijven. De exploitatiekosten, de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting zullen sterk blijven toenemen. Deze voortdurende daling van de operationele kasstroom zet de investeringen van woningcorporaties onder zware druk.

De mate waarin de operationele kasstroom is gedaald, verschilt sterk per woningcorporatie. Onderstaande figuur laat de procentuele mutatie van de operationele kasstroom per woningcorporatie zien. Er zijn woningcorporaties waar er in 2018 een stijging van de operationele kasstroom is geweest. De woningcorporaties waar een daling is geweest, domineren echter. Nader onderzoek naar de factoren die hebben geleid tot deze verschillen is van belang om meer inzicht te krijgen in de oorzaken van de daling van de operationele kasstroom in de corporatiesector.

De mutatie van de operationele kasstroom per woningcorporatie in 2018 ten opzichte van 2017Figuur: De mutatie van de operationele kasstroom per woningcorporatie in 2018 ten opzichte van 2017

Over het onderzoek en de resultaten

Finance Ideas heeft van de 88 grootste woningcorporaties de gegevens uit de jaarrekeningen verzameld. Deze groep woningcorporaties heeft op basis van het aantal verhuureenheden een aandeel van 61% in de corporatiesector. De verzamelde gegevens geven een representatief beeld van de ontwikkelingen in de corporatiesector. Heeft u een vraag over de resultaten? Neem contact op met Johan Conijn. Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Johan Conijn.

Meer weten over uw investeringsbeoordeling?

De complexe vraagstukken vragen om heldere en concrete investeringskaders. Met de training: Verantwoord investeren worden investeringen in een breder perspectief geplaatst en leert u hoe u kunt komen tot verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing, passend bij het nieuwe beleid van WSW en Aw.

Heeft u juist behoefte aan Inzicht in de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training ‘Financiële sturing’ duiken we in het sturingsinstrument dat de verbinding van de marktwaarde en de beleidswaarde zichtbaar maakt, ofwel de beleidswaarde waterval.

Auteur

  • Johan Conijn
    Prof. dr. Johan Conijn Directeur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Wat gaat 2020 betekenen voor de corporaties?Het vernieuwde model investeringsstatuut