Kijken met de bril van een bank
De nieuwe staatssteunregels schrijven voor dat WSW geborgde leningen alleen ingezet mogen worden voor DAEB activiteiten. Alle overige activiteiten dienen op een andere wijze te worden gefinancierd. Dit kan uit eigen middelen of middels ongeborgde financiering. Omdat het merendeel van alle financieringen via het WSW lopen is ongeborgde financiering een relatief nieuw fenomeen in de corporatiesector.
Als u te maken krijgt met een ongeborgde financieringsbehoefte is het van belang dat u weet hoe een commerciële bank naar uw projecten kijkt. Een bank kijkt met name naar de kasstromen van een project. De hoogte en onzekerheid van deze kasstromen bepalen in sterke mate de financieringscapaciteit. Een belangrijk begrip hierbij is de rentedekkingsgraad.
De rentedekkingsgraad is een ratio die het verschil aangeeft tussen de netto operationele kasstromen en de rente. Als formule: Rentedekkingsgraad = Operationele kasstromen (excl. rente en VpB)/Rente Vanzelfsprekend dient deze ratio meer dan 1,0 te bedragen.
In de praktijk zien wij vaak een ondergrens van 1,2 voor woningprojecten. De rentedekkingsgraad kijkt alleen naar de mate waarin de kasstromen voldoende zijn om de rente te betalen. Naast deze ratio bestaat eveneens een ratio die aangeeft of de corporatie haar rente en aflossingsverplichtingen kan nakomen. De ratio die hiervoor wordt gebruikt is de DSCR (Debt Service Coverage Ratio): DSCR = (Operationele kasstroom (excl. rente en VpB) + netto verkoopopbrengst)/Rente + aflossing
Naast deze ratio’s wordt de financieringscapaciteit van een project door verschillende factoren bepaald, zoals de gestelde zekerheden, garanties, soort vastgoed, interne organisatie of kwaliteit van het management. Voor corporaties hebben we hiervoor het 7-stappen plan ontwikkeld voor het arrangeren van ongeborgde financiering (zie bijlage bij het artikel).
