Jutphaas Wonen herijkt portefeuillestrategie en brengt klimaatrisico’s in beeld

Hoe blijf je koers houden in een omgeving die steeds verandert? Voor Jutphaas Wonen (hierna: Jutphaas) de centrale vraag bij het actualiseren van haar portefeuillestrategie. De vorige strategie stamde uit 2019 en sloot niet meer aan bij de maatschappelijke opgaven, financiële kaders en eigen ambities. Hoe zorgen we ervoor dat de strategie weer aansluit bij de kansen en uitdagingen van nu? En hoe zorgen we ervoor dat strategische keuzes ook echt gaan leven in de organisatie?

De herijking van het portefeuilleplan vormde de eerste stap, gevolgd door een verdieping op klimaatrisico’s. In gesprek met Jordi Vermaas (Directeur-Bestuurder), Peter Gispen (Manager Financiën & ICT) en Marco van Dijk (Manager Vastgoed) blikken we terug op dit proces.

Waarom zijn jullie de portefeuillestrategie gaan herijken?

“Onze portefeuillestrategie was verouderd. We hadden sinds 2019 geen echte herijking meer gedaan. Daarnaast gaf het WSW aan dat de strategie gedateerd was en adviseerde zij om te kijken hoe we deze konden actualiseren”.

“We hebben nu een grotere nieuwbouw ambitie. Onze omstandigheden zijn ook veranderd ten opzichte van een paar jaar geleden. Eerder was de portefeuillestrategie niet echt in de beleidscyclus meegenomen. Dit willen we nu anders aanpakken. Kortom, het was tijd voor een nieuwe start”.

Waar liepen jullie op vast?

“We merkten dat we meer houvast wilden in de gesprekken binnen de organisatie. De strategie helpt ons om het gesprek vanuit een vastgesteld kader te voeren op basis van inhoud en gedeeld begrip”.

Waarom hebben jullie de herijking met een externe partij opgepakt?

“Het is lastig om alle benodigde expertise in huis te hebben. Zeker voor een corporatie van onze omvang, met circa 1.900 woningen in de gemeente Nieuwegein. En naast expertise speelt ook capaciteit een rol. We hebben niet zomaar de ruimte om dit soort trajecten volledig intern op te pakken. Daarom hebben we ervoor gekozen om het extern te beleggen. Dan haal je kwaliteit binnen en dit helpt het proces gestructureerd en met diepgang te doorlopen. Daarnaast krijg je een frisse blik van buitenaf, waardoor je uit bestaande patronen stapt en ook dingen ziet die buiten je zichtveld liggen. Dat heeft echt meerwaarde gehad”.

Hoe brengen jullie ambitie en realiteit met elkaar in balans?

“Met de richting vanuit de Nationale prestatieafspraken hebben we onze doelstellingen rondom nieuwbouw nader onderzocht en aangescherpt. Uiteindelijk is onze financiële positie de polsstok waaraan we onze ambitie meten. We hebben geprobeerd onze meerjarenbegroting zo volledig mogelijk te benutten om zo het beschikbare geld maximaal in te zetten voor de volkshuisvesting”.

Hoe ga je daarbij om met prioriteiten?

“Onze ambities worden steeds weer ingehaald door een nieuwe realiteit. Die polsstok moet voortdurend opnieuw worden afgesteld op basis van het totale beleid in de sector. De gesprekken over onze volkshuisvestelijke prioritering die we in dit proces hebben gevoerd zijn daarbij echt waardevol geweest. We zijn uitgedaagd om de financiële grenzen op te zoeken, vooral bij nieuwbouw. De portefeuillestrategie geeft ons richting en helpt bij de concretisering van onze plannen. Het is geen afvinklijstje. We bepalen ook onze focus voor de komende jaren. Duurzaamheid staat bij ons bijvoorbeeld relatief laag geprioriteerd en de (binnen)kwaliteit van ons bezit hoger. Maar dat betekent niet dat je duurzaamheid zomaar kunt schrappen. Veel corporaties zitten met een ICR die meerjarig onder de norm ligt. Elk jaar minder onderhoud doen is daarbij geen oplossing. Je moet dus blijven nadenken over hoe je prioriteert”.

“De herijking helpt ons ook om naar de samenhang van projecten te kijken. Hoe kunnen we slimme combinaties maken van investeringen? Waar liggen koppelkansen? Die vragen krijgen door het herijkingsproces meer aandacht”.

Welke nieuwe inzichten heeft dit traject jullie gegeven?

“Een van de grootste eyeopeners was dat er financieel meer mogelijk bleek dan we dachten. Door scenario’s door te rekenen werd duidelijk dat er op sommige plekken ruimte zit die we eerder niet zagen. Ook het verschil tussen harde en zachte splitsing was nieuw. Het idee dat je met een relatief beperkte investering toch woonruimte kunt toevoegen is voor ons echt een inzicht. Er liggen nu mogelijkheden zoals woningsplitsing op tafel die we eerder niet in beeld hadden”.

En welke meerwaarde geeft het de interne organisatie?

“Alle neuzen staan dezelfde kant op, dat is denk ik de grootste meerwaarde voor de interne organisatie. Het proces heeft geholpen om het gesprek binnen de organisatie te voeren. Het is geen strategie die onderin de lade verdwijnt. Er zit voldoende huiswerk in om mee aan de slag te gaan. Ook de aanpak van Finance Ideas met duidelijke scenario’s en flexibiliteit in het proces werkte voor ons prettig. Het gaf houvast richting onze interne besluitvorming”.

“Je krijgt een totaalbeeld van welke instrumenten je allemaal kunt inzetten. Wat kun je rond VvE’s doen? Welke kansen liggen er bij verkoop? Wat kun je nog anders doen dan de gebaande wegen? Dit zijn inzichten die je niet allemaal in huis hebt. We hebben met elkaar een route gelopen en zijn tot gedeelde conclusies gekomen. Daardoor zit je écht op één lijn over de keuzes die we als Jutphaas maken”.

Waarom hebben jullie ook de klimaatrisico’s inzichtelijk gemaakt?

“Na de herijking vonden we het logisch om ook klimaatrisico’s in beeld te brengen. Als je aan de slag wil met complexbeheerplannen is het goed om vooraf te weten welke klimaatrisico’s er spelen. We horen er veel over, maar we wilden het concreet maken voor ons eigen bezit. Het is makkelijk om te denken: dat is een ‘ver van mijn bed show’. Maar als je het inzichtelijk maakt, weet je waar je het over hebt”.

“Ook zagen we dat klimaatrisico’s een verdieping vormen op de portefeuillestrategie. Sommige keuzes bekijk je opnieuw als je weet wat de risico’s zijn op langere termijn. Dat helpt ook weer om prioriteiten beter te onderbouwen”.

Wat zijn de belangrijkste inzichten?

“We kregen vooral inzicht in hittestress. De opwarming van wijken en woningen blijkt echt een thema dat gaat spelen. Hoe meer je isoleert, hoe groter dit effect wordt. Dat vraagt om actie. We willen nu eerst een verdieping op complexniveau. Waar zijn de risico’s het grootst? En moeten we daar op korte termijn al iets mee? Die verdieping helpt om gericht te handelen. Voor ons ook een aanleiding om verder na te denken over het binnenklimaat en de leefbaarheid in onze wijken”.

“Bijkomend voordeel is dat het gesprek over klimaatrisico’s ook voor bewustwording binnen de organisatie zorgt. We merken dat het onderwerp meer gaat leven, juist omdat we het concreet maken met onze eigen data”.

Welke tips willen jullie andere corporaties meegeven?

“Kijk goed naar je organisatie. Wat kun je aan? Wat zie je op je afkomen? Welke expertises heb je in huis, en welke niet? Stem je hulpvraag daarop af en formuleer een goede opdracht. Breng je bezit in kaart als het gaat om klimaatrisico’s. Dan heb je het inzicht. Wat je er concreet mee gaat doen, kun je altijd nog bepalen”.

“Leg het ook goed vast in je systeem, zodat je ermee kunt werken en het kan blijven bijstellen. Strategie leeft: we hebben het samen doorlopen, zijn tot gedeelde conclusies gekomen en gebruiken het als basis om verder te bouwen. Dat maakt het niet alleen een inhoudelijk document, maar ook een instrument voor de praktijk”.

Meer weten over het herijken van de portefeuillestrategie?

Heb je specifieke vragen over jouw corporatie? Neem contact op met Marc den Hollander.  Wil je aan de slag met je kennis over dit onderwerp? Tijdens de opleiding Portefeuillemanagement en Duurzaam Prestatiemodel leer je hoe portefeuillemanagement en het duurzaam prestatiemodel samen richting geven aan je strategische keuzes voor de volkshuisvestelijke opgave en je financiële positie. Je krijgt inzicht in de stappen van strategische sturing en werkt vanuit vastgoed- en financieel perspectief aan de verbinding tussen beleid, strategie en uitvoering. Lees hier meer over het programma.