Investeren: rendementseis en belasting

 In Sturing op vastgoed & financiën

Is het rendement dat ik kan maken met de investering groter dan mijn rendementseis? Dit is de belangrijkste financiële vraag bij het beoordelen van een investering. Het is standaardpraktijk om de rendementseis vast te stellen op basis van de WACC (weighted average cost of capital). Dat wil niet zeggen dat het eenvoudig is.

In een eerder artikel is stilgestaan bij een aantal keuzes en vragen waar corporaties tegenaan lopen bij het bepalen van de WACC. Er is toen kort aangestipt dat corporaties ook rekening moeten gaan houden met de belasting bij het formuleren van hun rendementseis.

Tip: Tijdens de training Investeringsafweging bij corporaties leert u investeringen vanuit verschillende invalshoeken kritisch te toetsen.

Netto eis van vermogensverschaffers

Eigen en vreemd vermogensverschaffers eisen een bepaald rendement. Voor vreemd vermogensverschaffers is dit de rente op de lening. Bij eigen vermogensverschaffers is de vergoeding die zij eisen afhankelijk van de risicovrije voet plus de risico opslagen. Corporaties hebben geen aandeelhouders en bewaken dus zelf hun eigen vermogen. De eis is afhankelijk van de financiële startpositie en de gewenste solvabiliteit op lange termijn. Dit bepaalt de mate waarin het eigen vermogen mag dalen/groeien. Het vastgoed, bestaande portefeuille en investeringen, dragen bij aan de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van hun rendementen.

De eis van vreemd en eigen vermogensverschaffers is een netto eis. Het maakt de vermogensverschaffers niet uit of de corporatie wel of geen belasting betaalt, zolang zij maar hun vergoeding krijgen.

Rendementseis is WACC/(1-b)

Bij commerciële bedrijven is belasting veelal een onderdeel van de kasstroom van een investering. De berekende interne rentevoet (IRR) van de investering kan worden vergeleken met de eis op basis van de WACC. Corporaties nemen de VPB niet mee in de investeringskasstroom. Het rendement op het vastgoed moet dus niet alleen voldoende rendement opleveren voor vermogensverschaffers, maar ook om de belasting te betalen.

Een rendementseis gelijk aan de WACC is van toepassing als VPB niet relevant is of indien VPB in de kasstroom van de investering is meegenomen. Indien VPB relevant is en niet meegenomen is in de kasstroom van de investering dan is de rendementseis gelijk aan WACC /(1-belasting). Uit rendement van de investering kan in dat geval zowel de belastingdienst als de vermogensverschaffers worden betaald.

Een praktijkvoorbeeld

De standaard WACC formule is als volgt:

 

 

De rente op vreemd vermogen mag worden afgetrokken van de belasting en wordt derhalve in de WACC formule vermenigvuldigd met (1-belastingvoet).

Stel REV=4%, RVV=2%, EV/VV=1.

Bij 25% belasting is de WACC = 2%*(1-0,25)*1/2 + 4%*1/2 =  2,75%. De gemiddelde gewogen kapitaalskosten zijn dus 2,75%. Als een corporatie in staat wil zijn deze netto vergoeding te betalen, dan dient het vastgoed meer op te brengen zodat ook de belasting kan worden betaald. Het rendement op vastgoed moet minimaal 2,75%/(1-0,25%) = 3,67%.

Een investering van € 1.000,-, (500 EV en 500 VV) levert een rendement van € 36,67 op. Hierover wordt 25% belasting betaald (€ 9,17). Het resterende bedrag is voldoende om zowel de eigen vermogensverschaffers te betalen: € 500*4% = € 20,00,  als de vreemd vermogen verschaffers: € 500*2%*(1-0,25) = € 7,50.

Meer informatie of vragen?

Heeft u vragen of wilt u meer informatie over het inrichten van het investeringsproces of het beoordelen van investeringen? Finance Ideas Academy biedt diverse trainingen aan op het gebied van de beoordeling van investeringen zoals de training Investeringsafweging bij corporaties. Deze training biedt een helder afwegingskader hoe u kunt komen tot verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing.

Specifiek verdiepen in het vraagstukken rondom investeringen?

In een in company training kan gericht worden ingegaan op specifieke thema’s rondom investeringen zoals bijvoorbeeld Inbrengwaarde bij renovaties en sloop/nieuwbouw, Bepalen rendementseis, Berekenen en impact van de Eindwaarde of het dilemma “wanneer is het onderhoud en wanneer een investering?”

Auteur

  • Daan Vrijmoet
    Daan Vrijmoet Directeur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Investeren: hoe stel ik mijn rendementseis vast?