Investeren: inzet van uw buffer

 In Sturing op vastgoed & financiën

Het inzetten van uw vermogensbuffer. Is dit nu wel of geen goed idee en hoeveel? Het is verstandig om hier de komende maanden over na te denken, zodat u deze keuzes mee kunt nemen in de kaderbrief voor de begroting van 2023.

Ten opzichte van de ratio’s van Aw en WSW hebben corporaties een flinke buffer. Veel corporaties zetten de komende jaren een deel hiervan in ten behoeve van investeringen in de volkshuisvesting. Een veelgestelde vraag is: hoeveel van de buffer kan ik inzetten? Het antwoord is afhankelijk van het beleid en de risicobereidheid van de woningcorporatie.

Tip: Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.

Onrendabel investeren: hoeveel ruimte gebruikt u?

Veel investeringen van corporaties creëren geen nieuwe kasstromen en waarde. Zolang onrendabele investeringen gedaan kunnen worden uit het operationeel resultaat, is er financieel niet veel aan de hand. Vanaf 2019 is het investeringsvolume van corporaties toegenomen en wordt de leningenportefeuille uitgebreid. Prognoses van onze klanten laten zien dat dit ook de komende jaren het geval is. Corporaties lenen ook voor het onrendabele deel van de investeringen. Dit leidt tot een verslechtering van de financiële ratio’s in de begrotingsperiode. Dat is niet per se een probleem. De publicatie Corporaties in Beeld laat zien dat woningcorporaties ten opzichte van de ratio’s van Aw en WSW forse buffers hebben. Maar is het wenselijk om deze ruimte volledig aan te spreken? Zo niet, wanneer trapt u op de rem?

DAEB 100 grootste corporaties (2020) Norm
ICR 2,1 1,4
LtV (beleidswaarde) 51% 85%
Solvabiliteit (beleidswaarde) 57% 15%
Dekkingsratio (marktwaarde) 22% 70%

Inzet buffer: een handige tool

Veel corporaties worstelen met de afweging hoeveel van de opgebouwde buffer de komende periode opgeofferd mag worden voor de volkshuisvesting. Een belangrijke vraag, want het maximaal inzetten van investeringsruimte op korte termijn gaat ten koste van de investeringsmogelijkheden op de langere termijn. Een groter deel van de kasstromen moet besteed worden aan rentebetalingen en is daarmee niet meer beschikbaar voor onrendabele investeringen.

De scenarioanalyse ORT-budget geeft antwoord op deze vraag. Met dit model bepalen we met de woningcorporatie het ORT-budget en de leningruimte, gegeven bepaalde randvoorwaarden zoals:

  • Voldoen aan de ratio’s van de extern toezichthouders
  • Voldoen aan eigen interne ratio’s
  • Een minimale groei/maximale terugloop van het eigen vermogen

Inzicht in leningsruimte en ORT-budget

Het model geeft ook een indicatie van de leningruimte en het ORT-budget dat beschikbaar is, nadat de corporatie de eigen grenzen heeft bereikt. Dit is interessant om te weten, want één van de belangrijke vragen bij het bepalen hoeveel van de buffer ingezet mag worden, is het investeringsniveau dat de corporatie op termijn wil kunnen vasthouden. Wilt u meer weten over de mogelijkheden van dit model? Lees hier meer over de werking en het proces, stuur Daan Vrijmoet een bericht of neem contact op via 030 – 232 0480.

Balans tussen volkshuisvestelijk presteren en financiële gezondheid

Het is een zoektocht naar de optimale balans tussen volkshuisvestelijk presteren en financiële gezondheid EN huidige inzet versus toekomstige inzet. Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.

Auteur

  • Daan Vrijmoet
    Daan Vrijmoet Directeur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Investeren

Wat leert u?

  • Toetsten vanuit invalshoeken
  • Opstellen gezond en werkbaar kader
  • Impact onrendabel investeren
  • Normeren van projecttoetsing

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...