Hoe gaat u scheiden? Administratief of Verlicht regime?

Per 1 juli 2015 is de Woningwet in werking getreden. Daarmee is een veranderingstraject ingezet voor woningcorporaties dat de organisatie tot in de haarvaten raakt. De wet geeft bijvoorbeeld een afbakening van het werkdomein en het werkgebied.

Daarnaast is de rol van gemeenten en huurders uitgebreid, waarbij het overleg tussen gemeenten, huurders en woningcorporaties moet bijdragen aan gedeelde afspraken voor het realiseren van volkshuiswestelijke ambities. De implementatie van de Woningwet vindt plaats in de periode van medio 2015 tot eind 2017, met wellicht enige uitloop naar 2018.

De kerntaak van corporaties

De kerntaak van corporaties is het betaalbaar huisvesten van mensen met een kleine beurs. Binnen bepaalde grenzen voor de huurprijs en het inkomen wordt gesproken over zogenaamd Diensten van Algemeen Economisch Belang, ofwel Daeb. De wet verplicht corporaties een scheiding aan te brengen tussen sociale activiteiten (Daeb) en commerciële activiteiten (niet-Daeb). Met de artikelen 49 en 50 (a,b,c) geeft de Woningwet corporaties 3 mogelijkheden om deze scheiding te realiseren. Inmiddels is daar een vierde mogelijkheid bij gekomen, de hybride scheiding.

1. Administratieve scheiding: (volledig) gescheiden administratie voor Daeb en niet-Daeb;
2. Verlicht regime: (alleen) een scheiding van baten en lasten voor Daeb en niet-Daeb;
3. Juridische scheiding: al het niet-Daeb bezit wordt ondergebracht in een vennootschap;
4. Hybride scheiding: een variant van Administratieve en Juridische Scheiding.

Wat gaat u kiezen?

Vier mogelijkheden, waarvoor gaat u kiezen? En vooral ook, welke afwegingen spelen daarbij een rol en hoe neemt u daarbij huurders, gemeenten en de RvT/RvC mee in uw keuze? Huurders en gemeenten gaan immers een zienswijze geven op uw keuze en uw RvT of RvC moet de keuze goedkeuren. Daarna wordt uw keuze ter goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit woningcorporaties, waarbij zij de zienswijze van huurders en gemeenten zwaar laat wegen.

Het Verlicht regime is bedoeld om de administratieve lasten van kleinere corporaties te beperken. Kleinere corporaties, die ook relatief weinig niet-Daeb activiteiten hebben, komen in aanmerking voor het Verlicht regime. Wij verwachten dat nagenoeg alle corporaties die in aanmerking komen voor het Verlicht regime daar ook voor gaan kiezen. De helft van de corporaties scheidt dus volgens het Verlicht regime.

Veel corporaties overwegen administratieve scheiding
Wij verwachten dat de andere helft overwegend kiest voor de Administratieve scheiding. Bij een Administratieve scheiding wordt binnen de administratie van de corporatie een (volledige) scheiding doorgevoerd naar Daeb en naar niet-Daeb. Onder de gescheiden niet-Daeb worden, indien van toepassing, ook bestaande juridische dochters verantwoord (voor zover geen te liberaliseren bezit wordt overgeheveld naar de niet-Daeb). Ofwel, indien geen extra bezit wordt overgeheveld wordt met de Administratieve scheiding voldaan aan de (minimale) eisen die de Woningwet stelt. Naar huurders, gemeenten en ook de RvT/RvC heeft u een duidelijk verhaal.

Tientallen corporaties overwegen Juridische scheiding

Bij de Juridische scheiding wordt al het niet-Daeb bezit ondergebracht in een nieuw op te richten Woningvennootschap. Wij verwachten dat een enkele corporatie gaat kiezen voor deze scheidingsvariant. De Hybride scheiding is een combinatie van een Administratieve scheiding, waarbij een deel van de niet-Daeb vervolgens in een vennootschap wordt ondergebracht. Enkele tientallen corporaties overwegen deze keuzevariant. De Hybride scheiding heeft met name voordelen als corporaties en stakeholders volkshuiswestelijke ambities willen realiseren in niet-Daeb activiteiten en/of buiten het eigen werkgebied.

Beoordelingskader Aw voor de scheiding

De Autoriteit woningcorporaties heeft 1 april het beoordelingskader voor de scheiding (in consultatie versie) beschikbaar gesteld. Medio mei wordt het definitieve kader gepubliceerd. Hiermee geeft zij nadere invulling aan de uitgangspunten van de beoordeling van de scheidingsvoorstellen. Deze uitgangspunten hebben betrekking op de governance, de strategische verankering, de bescherming van het maatschappelijk vermogen en de levensvatbaarheid en de financierbaarheid.

In het beoordelingskader geeft de Autoriteit woningcorporaties ook de prestatie-indicatoren, de te hanteren formules en de bijbehorende streefwaarden op basis waarvan zij deze uitgangspunten gaat toetsen. Hierbij wordt een nieuwe waardering van het bezit geïntroduceerd, de beklemde marktwaarde. Hiermee wordt het waardeverschil inzichtelijk gemaakt tussen het handboek (uitponden en markthuur) en de waardering op basis van doorexploiteren en streefhuur. Voor de solvabiliteit van de Daeb moet worden gerekend met deze beklemming. Voor niet-Daeb wordt uitgegaan van solvabiliteit op basis van marktwaarde.

Aan de slag met het scheidingsvoorstel?

Wilt u aan de slag met uw scheidingsvoorstel? De training Woningwet: het Scheidingsvoorstel helpt u met een praktisch stappenplan. In de training staan we stil bij het wettelijk kader, het stappenplan en hoe u het voorstel kunt opbouwen. Een incompany opleiding gericht op uw situatie en eventueel al gemaakte keuze voor de scheiding is uiteraard ook mogelijk. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een sessie aan huis. Deze training (met PE punten) is ook mogelijk voor RvT’s/RvC’s en richt zich dan meer op de strategische overwegingen van de voorliggende keuze voor de scheiding.