Help: mijn portefeuille is gewoon in beweging?!
De focus rondom de implementatie van de Woningwet ligt in 2017 vooral op de administratieve implementatie. Hoe gaat u dat doen? En wanneer gaat u welke stappen zetten? De administratieve implementatie roept veel vragen op, maar dat is zeker geen reden voor een afwachtende houding.
Drie momenten van scheiding?
De ontwerp scheidingsvoorstellen (versie 2.0) zijn ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. Daarbij is voor de scheiding van het bezit veelal uitgegaan van het bezit per 30 september 2016. Daarmee is een inschatting gemaakt voor het scheidingsmoment op 1 januari 2017. In het definitieve scheidingsvoorstel (versie 3.0) maakt u een aansluiting met de jaarrekening en bepaalt u dus het werkelijke DAEB en niet-DAEB bezit per 1 januari 2017. Uiteindelijk realiseert u de scheiding in uw administratie. Dat doet u uiterlijk per 1 januari 2018.
Nu is uw portefeuille natuurlijk volop in beweging. Tussen 1-1-2017 en 1-1-2018 kunnen verschillen ontstaan in de omvang van beide takken door bijvoorbeeld aan- en verkopen, maar ook door mutaties tussen beide takken. Daarbij veronderstel ik gemakshalve dat er tussen 30-9-2016 en 1-1-2017 geen mutaties zijn opgetreden. Maar of dat in uw geval klopt?
Sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB
Laten we er vanuit gaan dat uw scheidingsvoorstel onverkort wordt goedgekeurd en u de administratieve inrichting per 1-1-2018 gereed hebt. U moet zich dan kunnen verantwoorden over de mutaties in de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak tussen 1-1-2017 en 1-1-2018. Per wanneer gaat u die mutaties dan in beeld brengen?
Mutaties tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak zijn de zogenaamde sfeerovergangen. Vanaf 1 januari 2017 zijn dat niet alleen administratieve handelingen, maar ook aan- en verkooptransacties. Er is dus sprake van kasstromen tussen beide takken. Heeft u geborgd dat er geen onbedoelde sfeerovergangen plaatsvinden? En, als er al sfeerovergang plaats mogen vinden, heeft u dit aan- en verkoopproces dan al ingericht?
Verantwoording DAEB versus niet-DAEB in 2017
U heeft straks een goedgekeurde openingsbalans per 1-1-2017 en openingsbalans per 1-1-2018. Hoe gaat u de mutaties bepalen en verantwoorden?
Cruciaal daarvoor zijn bijvoorbeeld de interne lening en de mutaties in uw portefeuille. De interne lening is relatief eenvoudig administratief te verwerken. Voor de mutaties in beide takken is dat wellicht ingewikkelder.
Het schema hiernaast kan u helpen de mutaties van en tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak in beeld te brengen. Een eenvoudig overzichtje in Excel doet soms wonderen. Als u deze mutaties vanaf nu maandelijks in beeld brengt bespaart dat zeker veel uitzoekwerk begin 2018.
Meer weten?
Wilt u meer weten over sfeerovergangen of de implementatie van de Woningwet? Wij hebben verschillende best pratices ontwikkelt om uw implementatie zo makkelijk mogelijk te maken.
Ook kunt u de training Implementatie Administratieve scheiding volgen. In deze training staan de praktische gevolgen van de scheiding voor de administratieve processen en werkzaamheden centraal. De keuzes die corporaties kunnen maken voor de kostenverdeelsleutels en de verwerking daarvan worden, mede aan de hand van praktijkvoorbeelden, uitgebreid besproken.
