Hoe ziet de grote verbouwing bij WSW eruit?
De afgelopen weken heeft WSW in regiobijeenkomsten een toelichting gegeven op hun strategische programma: Op naar een toekomstbestendig stelsel. WSW heeft ook de moeite genomen om een aparte bijeenkomst te organiseren voor adviseurs, wat zeer op prijs werd gesteld. Finance Ideas was hier natuurlijk bij aanwezig. Hierbij een viertal observaties.
Forse verbouwing
Het nieuwe bestuur van WSW is ruim een jaar aan de slag. De bestuurders hebben een aantal maanden uitgetrokken om een grondige analyse uit te voeren van de bestaande situatie. De conclusie is dat een forse verbouwing noodzakelijk is. Het strategische programma van WSW betreft zekerheden, achtervang, sanering, zeggenschap en de financiële ratio’s. De voorgestelde wijzigingen zijn ingrijpend voor alle betrokkenen. De presentatie van WSW geeft een indruk, maar de mondelinge toelichting was van belang om achtergrond en urgentie te begrijpen. Ik hoop dat u in de gelegenheid bent geweest de regiobijeenkomst bij te wonen.
Gevolgen van de scheiding
De presentatie van WSW maakte duidelijk dat het structureren van de zekerheden niet eenvoudig is voor het niet-DAEB en gemengd bezit. De complicaties zijn volgens Finance Ideas een gevolg van de keuzes van de wetgever rond de scheiding. Het organiseren van de zekerheden bij een harde scheiding, waarbij DAEB gefinancierd wordt met geborgde leningen en niet-DAEB commercieel, is eenvoudiger. Een nadelig effect is de beperking van de investeringsruimte voor corporaties, omdat het niet-DAEB bezit niet ingezet kan worden als onderpand voor leningen in de DAEB. WSW geeft invulling aan de zekerheden binnen de politiek gekozen ‘wollige’ scheidingsstructuur. Ik denk dat de meeste corporaties de complexiteit graag accepteren als het betekent dat de investeringsruimte behouden blijft.
Discontinuïteitsratio
WSW kondigt een nieuwe ratio aan die relevant is om het potentiele verlies bij dreigende discontinuïteit in beeld te brengen. Bij deze nieuwe dekkingsratio wordt de marktwaarde van het vastgoed afgezet tegen de marktwaarde van de leningen. Als de marktwaarde van het bezit niet fors hoger is dan de marktwaarde van de leningen, kan in het geval van een gedwongen verkoop de schuld niet worden voldaan. Dit is bijvoorbeeld bekend vanuit de Vestia sanering. In de beginjaren van de sanering was de waarde van de leningen hoger dan de waarde van het vastgoed. Verkoop van vastgoed draagt dan niet bij aan het oplossen van het financiële probleem. Goed dat WSW de marktwaarde van de leningen een rol geeft in het beoordelingskader.
De huidige dekkingsratio moet voor balansrealisatie en 5-jaars prognose worden opgeleverd. De discontinuïteitsratio werkt niet goed voor prognoses. Modelmatig neemt de marktwaarde van het vastgoed toe in de tijd, terwijl de marktwaarde van de lening per definitie afneemt omdat de aflossingstermijn dichterbij komt. Dit zorgt er bijvoorbeeld voor dat het verkopen van vastgoed in de toekomst om de schuld te reduceren nooit verstandig is: je gebruikt waarde vermeerderend vastgoed om waarde verminderende leningen af te lossen. In werkelijkheid zijn zowel teller als noemer bepaald door de markt. Het evalueren van beleidsopties op basis van de invloed op deze ratio is derhalve niet zinvol. Waarschijnlijk wordt deze dekkingsratio alleen uitgevraagd voor balansrealisatie.
Duurzaamheid
Tijdens de bijeenkomst over het strategische programma stelde WSW wederom vraagtekens bij de duurzaamheidsinitiatieven in de sector. Het is niet de eerste keer dat WSW zijn zorgen uit over deze initiatieven. In de publicatie Investeringen in duurzaamheid DAEB bezit kent grenzen (2018), concludeert WSW dat de ambitie om het DAEB bezit van alle woningcorporaties in 2030 op gemiddeld energielabel A te brengen niet haalbaar is. Gemeenten en Rijk duwen hard op verduurzaming. Stijgende energieprijzen vragen ook om investeringen die energiegebruik terugdringen ten behoeve van betaalbaarheid. Aan de andere kant signaleert de hoeder van de borg herhaaldelijk de risico’s die met verduurzaming samenhangen. Deze spagaat voor corporaties wordt niet snel opgelost. De uitdaging ligt bij de corporaties zelf om de balans te vinden tussen duurzaamheidsambities en financiële gezondheid. De eerste stap hiervoor is een duidelijk afwegingskader met heldere definities, overtuigingen en goede uitgangspunten.
Meer weten over het nieuwe dekkingsratio?
Was u niet bij de bijeenkomst en heeft u vragen over het nieuwe dekkingsratio of de plannen van WSW? Stel uw vraag aan Daan Vrijmoet, onze expert binnen financiële sturing. Wilt u zelf aan de slag met het financieel sturingskader van uw corporatie? De opleiding: Financiële sturing geeft inzicht in de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen. Het leert u rekenen aan het vastgoed en houdt dit alles in het licht van de maatschappelijke opgave. De opleiding geeft u de basisingrediënten die nodig zijn voor de discussie en het opstellen van uw eigen financieel sturingskader. Bekijk het programma en de data.
