Extra bouwen geen prioriteit?
Iedere dag staan er artikelen in de krant over de krapte op de woningmarkt en de klem waarin middeninkomens verkeren. Middeninkomens verdienen te veel voor een corporatiewoning, terwijl particuliere huur of koop lastig of niet bereikbaar is. Op de dag dat deze column wordt opgesteld bericht de Telegraaf op basis van onderzoek van de Rabobank dat een eigen huis voor mensen met een middeninkomen uit beeld raakt.
Wat is het kernprobleem?
Het kernprobleem is dat de vraag het aanbod ver overstijgt. De oplossing is in theorie simpel: bouwen! In de praktijk is bouwen een stroperig proces en kost het jaren om aanbod meer in lijn te brengen met de vraag. De prijsstijgingen als gevolg van het tekort aan woningen geven een prikkel om het bouwtempo op te schroeven, maar worden als maatschappelijk onwenselijk ervaren. Van diverse kanten worden oplossingen aangedragen, waarbij ook corporaties een rol spelen. In onze Corporatie Survey, waarvan de uitkomsten binnenkort worden gepubliceerd, wordt ingegaan op de manier waarop corporaties denken om te gaan met de extra mogelijkheden voor de middeninkomens.
Vaststellen van prioriteiten
In verband met deze fundamentele discussie over de woningmarkt viel mij een conclusie op in het recent gepubliceerde Staat van de Volkshuisvesting, Jaarrapportage 2019. Op basis van een analyse van de prestatieafspraken wordt vastgesteld: ‘Al met al lijkt het erop dat corporaties en gemeenten verduurzaming van het corporatiebezit prioriteit geven boven uitbreiding daarvan’ (p 7). Lastig te rijmen met de noodzaak tekorten aan te pakken.
De druk op corporaties om te verduurzamen is hoog. De overheid heeft diverse malen aangegeven dat indien de sector niet eigenstandig voldoende tempo maakt met de verduurzamingopgave, regelgeving wordt geïntroduceerd. Aangezien een euro maar één kan worden uitgegeven, moeten prioriteiten worden gesteld. Zeker, omdat door oplopende fiscale lasten en beperkte huurstijgingen, de verdiencapaciteit van corporaties onder druk staat[1].
Corporaties zijn geen 1000-dingendoekjes
De invoering van de verhuurderheffing heeft geleid tot een forse daling van de investeringen door corporaties. Dit is toentertijd niet op waarde geschat door de besluitvormers[2]. Is iedereen straks weer verbaasd als de druk op duurzaamheid leidt tot stabilisatie of daling van de sociale voorraad van woningcorporaties?
Interessant is dat gemeenten duurzaamheid prioriteren over uitbreiding door corporaties. De groei van aanbod moet in dat geval komen van niet-corporaties. Het is onwaarschijnlijk dat noodknopen en regulering van het middensegment een goede basis zijn voor dergelijke investeringen. Dit leidt tot een terugtrekkende beweging van private partijen.
In deze column geen poging de complexe woningmarktproblematiek op te lossen. Wel de boodschap dat corporaties geen 1000-dingendoekjes zijn. De wettelijke taken zijn helder en uitdagend. Als corporaties daarnaast ook de overheidsbegroting moeten versterken (verhuurderheffing), de duurzaamheidsstartmotor moeten zijn, het woningaanbod dienen te vergroten en bij moeten dragen aan het oplossen van de problematiek met de middeninkomens is het antwoord duidelijk: dat lukt niet!
Hoe gaat u invulling geven aan deze uitdaging?
Het is wel duidelijk dat u niet op al deze onderdelen maximaal kunt scoren. Welke keuzes maakt u ten aanzien van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit/duurzaamheid van de woningvoorraad? Om antwoord te kunnen geven op deze vraagstukken is het van groot belang dat u beschikt over een actuele portefeuillestrategie die heldere en concrete kaders biedt ten aanzien van de transformatieopgave.
Tijdens de opleiding: Plan van aanpak actualiseren portefeuilleplan krijgt u inzicht in de mogelijkheden om uw portefeuillestrategie en de daarmee samenhangende transformatieopgave te verbeteren of aan te scherpen. Heeft u vragen over deze column? Neem contact op met Daan Vrijmoet.
[1] Zie Sectorbeeld 2018
[2] Johan Conijn (2019), Kennis is als een fata morgana
