Economische groei een rem op duurzame betaalbaarheid van de sector?
De koppen over de ontwikkelingen op de huizenmarkt die vandaag de dag het nieuws domineren lijken op die van voor de crisis. De lage hypotheekrente en de markt van vraag en aanbod zorgen voor alsmaar stijgende huizenprijzen.
De markt van vraag en aanbod heeft ook zijn weerslag op bouwkosten. Aannemers kunnen niet aan personeel komen en er worden onvoldoende nieuwe woningen gebouwd om in de vraag te voorzien. Starters komen met name in de grote steden niet meer aan een betaalbare koop- of huurwoningen. Daarnaast is er nog de opgave om de huizenmarkt duurzamer en gasloos te maken. Een duurzame woningvoorraad is een steeds belangrijker agendapunt in het politieke debat. Met de Nederlandse economie gaat het steeds beter, maar daar profiteert echt niet iedereen van. Wat betekent dit voor u als corporatie?
De primaire taak waarvoor corporaties op de wereld zijn is het verzorgen van voldoende betaalbare huisvesting voor mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Betaalbare huisvesting vertaalt zich in een woning met een betaalbare huur en acceptabele energielasten. Kortom, de woonlasten. In welke mate profiteren corporaties en hun huurders er van dat het beter gaat met de Nederlandse economie? Welke effecten hebben de huidige politieke en economische ontwikkelingen op de huizenmarkt voor corporaties?
Stijgende huizenprijzen
De stijgende huizenprijzen zijn een voordeel voor corporaties die bezit verkopen. Bij verkoop immers wordt de papieren winst (lees: waardestijging) daadwerkelijk gerealiseerd (lees: verkoopwinst en verkoopkasstroom). Maar ook zijn er negatieve effecten. De stijgende huizenprijzen leiden ook tot stijgende WOZ-waarden. De WOZ-waarde is de grondslag voor de verhuurderheffing.
Een hogere WOZ-waarde leidt daardoor ook tot een hogere verhuurderheffing. Het effect van een hogere verhuurderheffing over alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68) is veelal groter dan het effect van de extra verkoopopbrengsten. De stijgende huizenprijzen hebben daarmee per saldo dus een negatief effect op de kasstroom van corporaties. De leegwaardestijging is ook in de voor de dPi 2018 voorgeschreven parameters verwerkt en zal daarom op de komende begroting ook impact hebben.
Alle parameters gaan omhoog
De parameters die voorgeschreven zijn voor de dPi 2018 wijken ook op het gebied van inflatie, personeels- en bouwkosten af van die van vorig jaar. Alle parameters zijn hoger dan die van vorig jaar. Een hogere inflatie leidt mogelijk tot hogere huuropbrengsten. Hogere personeel- en onderhoudskosten leiden tot hogere kosten. Belangrijk is hier met name de verhouding van de stijgingen. De inflatie en personeelskosten stijgen in dezelfde verhouding en de effecten zijn over een periode van vijf jaar daarmee beperkt.
Dit geldt echter niet voor de bouwkosten. Deze stijgen in 2018 en 2019 beduidend harder, waardoor het verschil tussen de stijging van de huren en die van de bouw- en onderhoudskosten over vijf jaar groter is dan in de laatste begroting. Hogere onderhoudskosten zorgen voor lagere kasstromen. Hogere bouwkosten zorgen ervoor dat de kosten voor investeringen toenemen.
Forse impact nieuwe voorgeschreven macro-economische parameters op financiën
Kortom de nieuwe voorgeschreven macro-economische parameters hebben een forse impact op de financiële situatie van corporaties. Daarbij komt de overstap naar een nieuw beoordelingskader waarin de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde de grondslag vormt voor de Loan To Value (LTV). In de praktijk kan de beleidswaarde zowel hoger als lager zijn dan de bedrijfswaarde en de overstap van grondslag zorgt daarmee al voor een verandering van de LTV.
Nu de opgave van corporaties om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen zich naast nieuwbouw met name vertaalt in het verduurzamen van bestaand bezit rijst de vraag hoe de sector dit op een maatschappelijk en financieel verantwoorde manier kan doen.
Lange termijn betaalbaarheid kan niet zonder verduurzaming van de voorraad. Energiearmoede kan niet worden gecompenseerd door een lage huur. Duurzaamheidsingrepen in de sector kosten volgens Aedes tot 2050 meer dan 100 miljard. Door de aantrekkende economie stijgen de kosten, de verhuurderheffing en belastingen hard, maar de inkomsten stijgen maar beperkt. Is dit een reden om op de rem te trappen of zijn er toch mogelijkheden om verantwoord te investeren in blijvend betaalbare woningen?
Hoe kunt u dan investeren in de verduurzaming van het bezit?
Bent u ook benieuwd hoe u op verantwoorde wijze kunt investeren in de verduurzaming van het bezit? Volg dan onze training Investeren in duurzaamheid. U leert hoe u een verantwoorde afweging van volkshuisvestelijk en financieel rendement op projectniveau maakt. Hoe weegt u belangen en rendementen voor de verduurzamingsopgave op projectniveau? Kortom, hoe komt u op projectniveau tot een verantwoorden verduurzaming van uw bezit.
Bent u benieuwd naar wat de impact van de overstap van bedrijfswaarde naar beleidswaarde is op uw financiële situatie. Volg dan de training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde.
Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de begroting of wilt u een onafhankelijke second opinion, ook dan kunnen we u van dienst zijn. Kijk voor onze diensten op de website van Finance Ideas.
