Beleidswaarde verhogen? Geen probleem!
Vanaf 2019 bepalen WSW en ILT-Aw de vermogensratio’s op basis van de beleidswaarde. De precieze wijze waarop de beleidswaarde tot stand komt, is dus van groot belang voor corporaties. In een recent consultatiedocument van WSW en ILT-Aw is hier relatief weinig aandacht voor. Dat is jammer, want de keuzes in de uitwerking hebben aanzienlijke impact op de beleidswaarde. In dit artikel een praktijkvoorbeeld.
Eindwaarde
Finance Ideas rekent voor veel klanten complexen en portefeuilles door op markt- en beleidswaarde. Hieronder de uitkomsten van een complex (gegevens uitgedrukt in euro per eenheid ) waarbij alle parameters gelijk zijn, met uitzondering van de eindwaardeberekening. Voor de eindwaarde gaat één berekening uit van het handboek. De andere berekening hanteert de exit yield, zoals opgegeven door de taxateur (klik op onderstaande afbeelding om in te zoomen).
Beide methoden leveren een nagenoeg gelijke marktwaarde in verhuurde staat op. Echter, de beleidswaarde verdubbelt bij het toepassen van de exit yield. Hoe kan dit?
De eindwaarde in het handboek wordt bepaald op basis van een netto contante waarde berekening van eeuwigdurende exploitatie kasstromen. Bij de exit yield benadering wordt de eindwaarde bepaald door ‘x keer de huur’ te berekenen (bijvoorbeeld: een exit yield van 10% leidt tot een eindwaarde van 10x de huur). De exploitatiekosten spelen in de exit yield benadering geen rol.
Als de netto beleidskasstromen na jaar 15 nauwelijks positief zijn, dan leidt toepassen van het waarderingshandboek tot een zeer lage eindwaarde. Dit komt regelmatig voor bij corporaties. Na jaar 15 gaan de onderhoudskosten aanzienlijk omhoog om het verouderingseffect tegen te gaan. Het marktonderhoud wordt verdubbeld en het beleidsonderhoud wordt verhoogd met het marktonderhoud (keuze Finance Ideas). Dit extra onderhoud zet de toch al matige corporatie exploitatiekasstroom verder onder druk.
In bovenstaand praktijkvoorbeeld komt de eindwaarde op basis van het handboek neer op 2x de huur (exit yield van 50%!). De exit yield van de taxateur is ongeveer 12x de huur (8,25%).
Kortom, verschillende uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde kunnen een vergelijkbare marktwaarde opleveren, maar een sterk afwijkende beleidswaarde. Aangezien LTV en solvabiliteit op beleidswaarde worden bepaald, is dit een serieus aandachtpunt.
Tenslotte
Over de marktwaarde in de corporatiesector is de afgelopen jaren uitgebreid gesproken. Ook worden uitkomsten op basis van full waarderingen en het handboek vergeleken. Voor beleidswaarde is dit nog niet het geval. Zelfs definitiekwesties zijn nog onvoldoende geadresseerd.
Hiermee is er momenteel weinig grip op de kwaliteit van de uitkomsten. Aangezien de beleidswaarde over driekwart jaar centraal komt te staan binnen de corporatiewereld, moet deze ervaring snel worden opgebouwd. Graag ondersteunen wij u hierbij
Aan de slag met beleidswaarde?
De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde. Deze training is ook zeer geschikt om met uw RvC de impact en betekenis van beleidswaarde te verkennen voor uw eigen specifieke situatie, ter voorbereiding op de beoordeling en uitvraag in 2018.
