Beheer- en onderhoudsdiensten aan derden ná Herzieningswet

Geplaatst op 15 december 2014
Geschreven door Finance Ideas Academy
Categorie Woningwet

De Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (de Herzieningswet) bepaalt met betrekking tot het werkdomein onder meer dat een toegelaten instelling alleen diensten mag verrichten die rechtstreeks verband houden met de bewoning van (bestaande) bewoners of met de huisvesting van (nieuwe) bewoners van woongelegenheden van toegelaten instellingen.

In het concept Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (het Besluit) wordt dit nader uitgewerkt door aan te geven welke diensten in ieder geval niet tot dit werkdomein behoren. Zo bepaalt het Besluit bijvoorbeeld dat zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten niet tot het werkdomein van een toegelaten instelling behoren. Ook het aanbieden van notariële diensten, verzekeringen en diensten aan een vereniging van eigenaars waarvan de toegelaten instelling geen lid is, maken hier geen onderdeel vanuit.

In de toelichting bij het Besluit is opgenomen dat het bij deze negatieve lijst met name gaat om diensten die primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden, of waarbij, wanneer toegelaten instellingen ze zouden aanbieden, sprake zou zijn van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen.

Consequenties voor beheer- en onderhoudsdiensten

Kunnen beheer- en onderhoudsdiensten nog wel worden verricht ná de invoering van deze wet? Om die vraag te beantwoorden onderscheiden we principe drie verschillende situaties:

Beheer- en onderhoudsdiensten worden alleen verricht ten behoeve van de eigen woongelegenheden van de toegelaten instelling.
Beheer- en onderhoudsdiensten worden verricht ten behoeve van de eigen woongelegenheden én voor derden.
Beheer- en onderhoudsdiensten worden uitsluitend verricht ten behoeve van derden.

1) Beheer- en onderhoudsdiensten worden alleen verricht t.b.v. de eigen woongelegenheden van de toegelaten instelling

Dit is de meest eenvoudige variant. Indien de beheer- en onderhoudsdiensten alleen worden verricht ten behoeve van de eigen woongelegenheden van de toegelaten instelling en er geen sprake is van oneigenlijke concurrentie gaan wij ervan uit dat deze zijn toegestaan.

Deze diensten worden gerekend tot diensten die rechtstreeks verband houden de bewoning van (bestaande) bewoners of met de huisvesting van (nieuwe) bewoners van woongelegenheden.

In de toelichting bij het Besluit wordt bijvoorbeeld vermeld dat toegelaten instellingen zelf hun woningen mogen schoonmaken als bewoners verhuizen als onderdeel van het mutatieonderhoud of in het geval het woongenot van andere huurders onder druk komt te staan doordat een bepaalde woning onvoldoende wordt schoongehouden en er bedreigende en onhygiënische situaties ontstaan.

Ook wordt vermeld dat toegelaten instellingen zelf woningen mogen inrichten als zij de woningen gemeubileerd en/of gestoffeerd verhuren en de inrichtingskosten verrekenen via de servicekosten. Het verrichten van beheer- en onderhoudsdiensten ten behoeve van alleen de eigen woongelegenheden van de toegelaten instelling sluit hier in principe goed bij aan.

2) Beheer- en onderhoudsdiensten worden verricht t.b.v. de eigen woongelegenheden én voor derden

In lijn met het voorgaande zal vermoedelijk hetzelfde gelden voor beheer- en onderhoudsdiensten die worden verricht ten behoeve van zowel de eigen woongelegenheden als voor derden. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de toegelaten instellingen en die derde woningen of ander (toegestaan) vastgoed bezitten in hetzelfde complex of als de toegelaten instelling woningen bezit in de directe omgeving van vastgoed van een derde.

Het verrichten van beheer- en onderhoudsdiensten zal ook dan naar verwachting zijn toegestaan, mits het niet gaat om met de markt concurrerende diensten ten behoeve van derden. In de toelichting bij het Besluit wordt hier namelijk een grens getrokken. Zo wordt aangegeven dat de exploitatie van een met de markt concurrerende schoonmaakdienst of een met de markt concurrerend woninginrichtingbedrijf ten behoeve van derden buiten het werkdomein valt. Dan zullen zij als niet-Daeb activiteiten worden gekwalificeerd.

3) Beheer- en onderhoudsdiensten worden uitsluitend verricht t.b.v. derden

Indien de beheer- en onderhoudsdiensten uitsluitend worden verricht voor derden, zal er al snel sprake zijn van met de markt concurrerende diensten die buiten het werkdomein vallen. Het zal een toegelaten instelling daarom in beginsel niet zijn toegestaan om beheer- en on-derhoudsdiensten te verrichten voor uitsluitend derden.

Op deze situatie lijkt echter wel een uit-zondering te worden gemaakt. In de toelichting bij het Besluit is namelijk het volgende opgenomen: “Uitvoering van werkzaamheden voor derden (bijvoorbeeld VVE beheer voor complexen waar de toegelaten instelling geen bezit heeft) wordt gerekend tot de niet-Daeb activiteiten en dient ondergebracht te worden in de niet-Daeb tak. Wanneer het nieuwe activiteiten betreft moet de toegelaten instelling daartoe wel door de gemeente worden gevraagd. De gemeente zal dan een markttoets uitvoeren.

Onder omstandigheden –indien de gemeente de dienstverlening noodzakelijk acht en er voor de uitvoering daarvan geen belangstelling bestaat van marktpartijen (de zogenoemde markttoets)– zouden dergelijke diensten volgens de toelichting dus wel door een toegelaten instelling mogen worden verricht, zij het dat de diensten dan als niet-Daeb activiteiten kwalificeren.

Deze passage achten wij opmerkelijk. Het is in principe al niet de bedoeling dat er door een toegelaten instelling diensten worden verricht die geen verband houden met de bewoning van woongelegenheden van de toegelaten instelling.

Het zal vermoedelijk echter niet snel voorkomen dat voor beheer- en onderhoudsdiensten voor een of meerdere complexen met een bepaalde omvang geen belangstelling uit de markt bestaat.

Het verrichten van diensten voor derden zonder dat er enig verband is met de eigen woongelegenheden van een toegelaten instelling zal derhalve naar verwachting vaak een lastige zaak zijn.