ORT-budget: een praktijkvoorbeeld
Inzicht in de afweging tussen onrendabele investeringen en financiële gezondheid is van groot belang voor woningcorporaties. Toch worstelen veel woningcorporaties met de berekening. De vele strategische vragen die het ORT-budget beïnvloeden, maken de berekening lastig. In een eerder artikel hebben we die vragen uiteengezet samen met de voordelen van het ORT-budget. In dit artikel leggen we de berekening uit aan de hand van een praktijkvoorbeeld.
Tip: Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.
Randvoorwaarde ORT-budget en leningruimte
Om corporaties te ondersteunen hebben onze adviseurs het onrendabele top model ontwikkeld. Met dit model kan een woningcorporatie het ORT-budget en de leningruimte bepalen, gegeven bepaalde randvoorwaarden zoals:
- Voldoen aan de ratio’s van de extern toezichthouders
- Voldoen aan eigen interne ratio’s
- Een minimale groei/maximale terugloop van het eigen vermogen
Hierbij wordt uitgegaan van de norminvesteringen van de betreffende woningcorporatie en de gewenste mix van renovatie en nieuwbouw. Het ORT-model berekent het ORT-budget en de leningruimte die maximaal beschikbaar is, terwijl aan de randvoorwaarden wordt voldaan.
Praktijkvoorbeeld
Een recente klant was geïnteresseerd om het ORT-budget te weten bij drie scenario’s:
- Maximale LTV van 70% voor alle jaren
- Voldoen aan de Aw/WSW ratio’s
- Minimaal 2% groei van het eigen vermogen
Hoewel deze corporatie ruim binnen de Aw/WSW normen bleef, werd de interne signaleringsnorm van 70% voor de LTV in latere jaren van de begroting overschreden. Het eigen vermogen nam af gedurende de begrotingsperiode. Ten opzichte van de begroting was er dus extra investeringsruimte in scenario 2 (Aw/WSW ratio’s), maar niet in de andere twee scenario’s. Figuur 1 laat de ORT-ruimte zien ten opzichte van de oorspronkelijke begroting. Om het eigen vermogen in reële termen op niveau te houden, moest het onrendabele budget meer dan worden gehalveerd!
Figuur 1: Totaal ORT-budget 2021-2031 (* € mln)
Het verschil tussen de scenario’s is goed zichtbaar als de ontwikkeling van de LTV en het eigen vermogen over de jaren wordt geanalyseerd. De oorspronkelijke begroting schoot in de tweede vijf jaar door de interne LTV norm heen. Door in de eerdere jaren meer te investeren en daarna de investeringen te verlagen kan het investerings- en ORT-budget worden geoptimaliseerd (zie figuur 2).
Figuur 2: LTV ontwikkeling
De eigen vermogensontwikkeling in figuur 3 toont de snelle daling in het eigen vermogen die optreedt omdat investeringen bij woningcorporaties in hoge mate onrendabel zijn. In scenario 1 (LTV 70%) moeten de investeringen in latere jaren worden teruggeschroefd om aan de norm te blijven voldoen. Het eigen vermogen stijgt hierdoor in de tweede vijf jaar. Nog altijd komt dit scenario meer dan € 150 miljoen lager uit in eigen vermogen dan het scenario waarin het eigen vermogen met 2% groeit.
Figuur 3: Eigen vermogen ontwikkeling
ORT-budget als hulpmiddel
Wij zien bij bijna alle klanten een vergelijkbaar beeld, als bij de hierboven beschreven klant. Een snelle terugloop van het eigen vermogen als gevolg van het invullen van volkshuisvestelijke wensen en ambities. Dergelijk beleid is niet langjarig vol te houden en staat op gespannen voet met de rentmeestergedachte. Het ORT-model kan een laagdrempelige hulp zijn om de discussie hierover te starten door verschillende scenario’s voor uw corporatie uit te rekenen. Wilt u meer weten over dit model of heeft u vragen over uw situatie? Neem contact op met Daan Vrijmoet
Aan de slag met het opstellen van verantwoorde investeringskaders?
Uw kennis over investeringen vergroten? Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.
