De rol van de bank in zorgvastgoed

Sinds 2006 is er veel veranderd in de financiering van het zorgvastgoed. Na de aankondiging van de plannen voor het scheiden van wonen en zorg is er aanvankelijk nog wel volgens de oude normen gebouwd en gefinancierd, maar inmiddels zijn de bakens verzet. Het zorgvastgoed is vandaag de dag een integraal onderdeel van het zorgconcept en heeft een eigen verdienmodel. In de basis zijn er twee modellen: maatschappelijk zorgvastgoed en commercieel zorgvastgoed.

Bijna gelijktijdig met deze verandering in de zorgmarkt, zijn ook de financiële markten drastisch opgeschud. De grote hoeveelheden bijna gratis ECB-geld om de economieën aan te jagen heeft geleid tot heel lage rentes. Daarnaast blijft er veel pensioen- en ander beleggingsgeld in Europa beschikbaar door de onzekere kapitaalmarkten wereldwijd. Er is dus heel veel en erg goedkoop geld beschikbaar. En door de vergrijzing en toenemende welvaart blijkt de zorgvastgoedmarkt een aantrekkelijke belegging te zijn. Hierdoor zijn de vastgoedfondsen in een paar jaar tijd serieuze concurrenten voor de banken geworden.

Dit betekent dat de financiering van de zorgvastgoedportefeuille van een instelling de komende jaren nog verder zal wijzigen. Wat ontstaat is een divers portfolio te verdelen in vier grote blokken.

In alle gevallen is de aantrekkelijkheid van het vastgoed, en daarmee de financierbaarheid ervan, sterk afhankelijk van de vraag in de regio. Zowel de bevolkingsopbouw als de concurrentie in de omgeving is hierbij van belang. Minstens zo belangrijk is de toekomstbestendigheid van het zorgvastgoed.

Of je als zorginstelling het vastgoed nu koopt of huurt, in beide gevallen vereist het een visie die minstens tien jaar vooruitblikt. Bestaande trends zullen waarschijnlijk leiden tot een verandering in de woonvraag. Denk bijvoorbeeld maar aan de aandacht voor de cliënt, de behoefte aan eigen regie en de toenemende betrokkenheid van de omgeving. Voor het vastgoed betekent dit kleine complexen, woningen met eigen sanitaire voorzieningen, en de mogelijkheid voor de zorgbehoevende om zijn eigen woonplek en best passende zorgconcept te kiezen.

Tot slot is de toekomstbestendigheid van het vastgoed ook sterk afhankelijk van de duurzaamheidsscore van het pand. Voor nieuwbouwfinancieringen zijn (bijna) energieneutrale gebouwen de norm. Bij renovatiefinancieringen dient de energieconsumptie van het pand drastisch te worden gereduceerd, zodat de in de klimaatakkoorden overeengekomen reductie van CO2-uitstoot met 36 procent in 2030 wordt gehaald.

Per saldo zal een verhoogde aandacht voor de vastgoedportefeuille, met meer keuze in de financiering ervan, leiden tot meer diversiteit in het vastgoed. Daarmee verandert ook de rol van de bank: van louter financier naar sparringpartner met meer aandacht voor de kwaliteit van de plannen, bij een lager financieringsvolume. Dat laatste is weliswaar pijnlijk voor de bank, maar wel een trend waarop wij moeten inspelen.

Marco van Ooijen, Directeur Zorg ABN AMRO

spreker op De Dag van de Publieke Financiering

Bron: Finance Ideas