Vijf vragen over rekenen aan investeringen

Het rekenen aan investeringen is een onderwerp dat (nog steeds) veel vragen oproept bij corporaties. In onze discussiepaper over investeringsafwegingen van vorig jaar bespraken we reeds een aantal keuzes en mogelijkheden rond de rekenarij. In dit artikel worden vijf relevante vragen beantwoord die woningcorporaties hebben rond het rekenen aan investeringen.

1. Rendementsberekening en sturing ORT budget
2. Aandachtspunten deltamethodiek
3. Omgang met deltamethodiek
4. Marktwaarde als eindwaarde
5. Gevalideerd rekenprogramma

Tip: Tijdens de training Rekenen aan investeringen gaat u oefenen met verschillende investeringsberekeningen en een investeringscasus.

#1: Rendementsberekening en sturing ORT budget

Vraag: In hoeverre is het maken van een rendementsberekening voor een investeringsproject nog relevant bij sturing op basis van een ORT budget?

Antwoord: Het werken met een budget voor onrendabele investeringen biedt een laagdrempelige manier om tot een verdeling te komen van het budget tussen concurrerende bestedingen. Het werken met een ORT budget kan tevens helpen om de vraag te beantwoorden hoeveel de komende jaren (onrendabel) geïnvesteerd kan worden zonder in de financiële problemen te komen. Met andere woorden: hoever kunnen we de volumeknop opendraaien? Er kan dus ook gekozen worden voor een normenkader zonder een rendementskengetal zoals een IRR de NAR of het directe rendement. Bij de beoordeling gaat het echter om het afwegen van de volkshuisvestelijke voordelen ten opzichte van het financiële offer. Een rendementskengetal kan deze afweging ondersteunen door de financiële prestaties van mogelijke ingrepen (scenario’s) onderling te vergelijken, of te vergelijken met het bestaand bezit of met de markt (via bijvoorbeeld de waterval). Met andere woorden: mijn corporatie kan de onrendabele top behapstukken, maar welk scenario leidt tot de meest doelmatige inzet van onze middelen?

#2: Aandachtspunten deltamethodiek

Vraag: Veel corporaties hebben de deltamethodiek omarmd als meest zuivere wijze om een IRR te berekenen. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten van het gebruik van de deltamethodiek?

Antwoord: Een groot voordeel van het werken met de deltamethodiek (het rendement van de investering) is dat discussies over de hoogte van de inbrengwaarde hier worden vermeden. De randvoorwaarde hierbij is wel dat (behoudens bij aankoop of nieuwbouw) er niet alleen grondig gekeken wordt naar de situatie na de ingreep maar ook dat er een gedegen inschatting wordt gemaakt van de huidige situatie. De delta komt immers tot stand door een vergelijk van de exploitatiekasstroom in de huidige en de toekomstige situatie (na de ingreep). Voor de grotere renovaties geldt bijvoorbeeld dat er in de praktijk– in afwachting van een eventuele ingreep – achterstallig onderhoud is ontstaan dat ook niet ingerekend wordt. Dit betekent in de praktijk veelal een discussie over de definitie en hoogte van het (achterstallig) onderhoud.

#3: Omgang met deltamethodiek

Vraag: De inbrengwaarde speelt geen rol in de deltamethodiek. Maar hoe wordt bij de deltamethodiek omgegaan met de eindwaarde?

Antwoord: Hoewel met het gebruik van de deltamethodiek de discussie over de hoogte van de inbrengwaarde is verdwenen, blijft de eindwaarde een rol van betekenis spelen. Hoewel de uitgangspunten van de markt- en beleidswaardberekening zoals beschreven in het waarderingshandboek zeker een aantal nadelen kent, adviseren wij bij het beoordelen van investeringen hier wel bij aan te sluiten. Dit is nu eenmaal de rekenmethode die de Aw en WSW hanteren om woningcorporaties financieel te beoordelen. Het bijkomend voordeel is dat hiervoor rekenspelregels en gevalideerde software voor beschikbaar is. Aansluiten op het waarderingshandboek betekent dus in de uitwerking geen eeuwigdurende kasstromen maar een 15-jaars horizon met aan het einde daarvan een eindwaarde.

#4: Marktwaarde als eindwaarde

Vraag: Hoe komt de hoogte van de eindwaarde in een IRR-berekening tot stand?

Antwoord: De uitwerking van de eindwaarde in de rendementsberekening is afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. Indien gekozen wordt voor een eindwaarde op basis van de beleidswaarde dan is het heel eenvoudig: de eindwaarde kan één op één worden overgenomen uit de beleidswaarde berekening. De moeilijkheid zit hem dan ook in de situaties waarbij gekozen wordt voor een IRR berekening met een eindwaarde op basis van de marktwaarde. In dit geval is een marktconforme eindwaarde nodig na vijftien jaar corporatiebeleid. Deze eindwaarde is niet gelijk aan de eindwaarde die in de marktwaarde zit. De woningcorporatie zal over vijftien jaar de woningen immers hebben geharmoniseerd naar de streefhuur (niet naar markthuur) en het complex zal nog steeds onaangebroken zijn.

Software tools bevatten een mogelijkheid om de marktwaarde na vijftien jaar corporatiebeleid vast te stellen. Hierbij kan ook gekozen worden voor een relatief eenvoudig alternatief waarbij wordt aansloten op de waardeontwikkeling in de meerjarenbegroting. De bepaling van de autonome waardeontwikkeling in dPi2021 gebeurt op basis van een voorgeschreven stijgingsfactor (inclusief een afslag). Voor marktwaarde is dit de prijsinflatie in het betreffende jaar (conform de set economische parameters gebruiken) en voor beleidswaarde is dit prijsinflatie – 1,5%.

#5: Gevalideerd rekenprogramma

Vraag: Hoe belangrijk is een gevalideerd rekenprogramma?

Antwoord: Veel klanten gebruiken een gevalideerd softwarepakket, dat de berekeningen inhoudelijk juist zijn is dan afgehecht. Maar dit betekent niet per definitie dat de gebruiker dan ook begrijpt wat er precies berekend wordt. In de praktijk blijft het daarom van groot belang om de gemaakte keuzes ten aanzien van de financiële beoordeling uit te werken en vast te leggen. Ditzelfde geldt voor het (op voorhand) maken van procesafspraken omtrent het doorrekenen van projecten. Welke uitgangspunten hanteren we? Welke knoppen gebruiken we wel en niet? Wie is verantwoordelijk voor de gehanteerde input? Door al dit soort zaken vooraf te bespreken en vast te leggen, wordt discussie in de uitwerking vermeden en kan gefocust worden op hetgeen waar het echt om gaat, het beoordelen van investeringen.

Training Rekenen aan investeringen

Bovenstaande vragen zijn een greep uit de vragen die voorbij komen tijdens de training Rekenen aan investeringen. Uw corporatie staat voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. De financiële beoordeling van deze investeringen kent echter een aantal haken en ogen. Daarom is het belangrijk om heldere en eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen te bepalen. Hoe? Door te doen! In deze trainingen gaat u aan de slag met vastgoedrekenen. Verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.