Wat moet ik doen: scheiden of vrijstelling?
Er zijn 363 corporaties. Alle corporaties met een omzet onder de € 30 miljoen komen in aanmerking voor het verlicht regime. De gemiddelde huurprijs bedraagt € 490 per huurwoning. Uitgaande dat huuromzet circa 90 procent van totale omzet bedraagt dan komen alle corporaties met minder dan 4.500 woningen potentieel in aanmerking voor verlicht regime.
Een snelle “achterkantsigarendoosjeberekening” leert dat meer dan 60% van de corporaties in aanmerking komt voor het verlicht regime . Dat zijn 222 van de 363 corporaties.
Vanzelfsprekend moeten deze corporaties ook aan de andere twee eisen voldoen. Een gering aantal voldoet waarschijnlijk niet aan 5% niet-DAEB omzet. Laat dat 10% zijn. Nog steeds komt dan meer dan de helft van de corporaties in aanmerking komt voor het verlicht regime.
Zijn er toch redenen te bedenken om voor de administratieve scheiding te kiezen?
Het grote verschil tussen het verlicht regime en de administratieve scheiding is dat bij de eerste geen twee afzonderlijke takken ontstaan. Hierbij is het niet verplicht om de financiële gegevens van beide takken apart te presenteren. Vanwege de mogelijkheid op overcompensatie moeten alle corporaties wel een scheiding van baten en lasten aanbrengen. De kostenverdeelstaat gaat dus voor iedereen gelden. Het is nu heel lastig om in te schatten hoeveel minder de administratieve lastendruk wordt voor het verlicht regime.
Voordelen van een administratieve scheiding
Zo op het eerste gezicht lijkt het opteren voor het verlicht regime voor de hand te liggen. Echter, de administratieve scheiding kent ook voordelen. Heel in het kort komt dit voordeel op het volgende neer:
Stel uw corporatie wil een ruimere doelgroep bedienen dan nu onder de toewijzingsregels is toegestaan. U wilt bijvoorbeeld een eengezinswoning met een huur van € 650 toewijzen aan een gezin met een inkomen van meer dan € 40.000. Hier zet u eerst de 10% ‘vrije’ toewijzingsruimte voor in. Indien u van mening bent dat deze doelgroep groter is dan u met deze toewijzingsruimte kunt bedienen, biedt de administratieve scheiding wellicht voordelen.
In tegenstelling tot de vrijstelling, kunt u bij een administratieve scheiding namelijk kiezen voor het overhevelen van woningen. Deze woningen moeten in potentie te liberaliseren zijn, maar mogen ook na de scheiding blijvend voor een huurprijs onder de huurtoeslaggrens worden verhuurd. Aangezien deze woning naar de niet-DAEB tak gaat, is het voordeel dat deze woningen aan een ruime doelgroep ter beschikking kan worden gesteld. Dit omdat voor de niet-DAEB geen staatssteun wordt ingezet en de toewijzingsregels gelden voor de activiteiten waarvoor staatssteun wordt verkregen.
Voorwaarde voor het overhevelen is een positieve zienswijze van de gemeente(n) en huurdersorganisatie. Ook financieel moet dit natuurlijk tot de mogelijkheden behoren.
Vanzelfsprekend spelen meer factoren dan alleen in dit artikel kunnen worden opgenomen. Hierover informeren wij u graag verder in onze training Woningwet: Het Scheidingsvoorstel.
