Beoordelingssystematiek CFV verslagjaar 2013

In haar Beleidsregels 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) vastgelegd dat ze de financiële continuïteit van corporaties gaat beoordelen in brede zin. In de praktijk betekent dit dat het continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel worden samengevoegd. Een corporatie ontvangt hierdoor dit jaar nog slechts één oordeel, voor 1 november. Volgens de toezichthouder is 2013 een overgangsjaar, wat betekent dat de nieuwe financiële autoriteit op basis van de herziene Woningwet nieuwe beleidsregels op gaat stellen. Naast het ’traditionele’ beoordelingsmodel gaat het CFV steeds meer gebruik maken van andere signaleringspunten. Dit betekent dat het CFV naast de rentedekkingsgraad en de realisatie-indexen onder andere gaat kijken naar de aflossingsfictie, de Loan-to-value en de liquiditeitsratio’s. Daarnaast gaat governance een steeds belangrijker onderdeel vormen. Omdat beoordelen een continu proces is gaat het CFV corporaties in geval van een negatief oordeel over een of meerdere van deze onderwerpen actief gedurende het hele jaar benaderen.

Verhuurdersheffing in startpositie

In haar brief van 28 februari 2013 geeft het CFV aan dat ze het vermogenseffect van de verhuurdersheffing, conform het Woonakkoord, meeneemt in de startpositie van het verloop van de solvabiliteit. Met andere woorden, het negatieve vermogenseffect van de verhuurdersheffing wordt verwerkt als correctie op de in de dVi opgegeven bedrijfswaarde. Vorig beoordelingsjaar werd het vermogenseffect nog ultimo 2013 in het verloop van het vermogen meegenomen. Het Woonakkoord biedt corporaties de mogelijkheid om de verhuurdersheffing op te vangen door de huren harder te laten stijgen dan inflatie. In haar brief van 5 december 2012 aan corporaties geeft het CFV aan dat ze de extra huurverhoging meeneemt als positief vermogenseffect in de startpositie. Uit doorrekening van enkele corporaties op basis van de CFV-tool van Finance Ideas, blijkt dat geen van deze corporaties de verhuurdersheffing volledig zal compenseren. De heffing projectsteun 40 wijken komt per 1 januari 2013 te vervallen. Hierdoor is deze niet meer terug te zien in de startpositie van het komende oordeel van het CFV. Daarnaast geeft het CFV in haar brief van 28 februari 2013 aan dat als gevolg van het Woonakkoord corporaties geen rekening meer dienen te houden met de cap op het huurbeleid van 4,5% WOZ-waarde. Hierdoor komt dit scenario ook te vervallen in de beoordeling.

Inflatieparameters positief voor bedrijfswaarde

Het CFV heeft de inflatieparameters ten opzichte van vorig jaar beperkt aangepast. Vanaf het tweede prognosejaar bevinden de parameters zich reeds op het evenwichtsniveau. De aanpassing van de inflatieparameters ten opzichte van vorig jaar heeft een positieve invloed op de bedrijfswaarde van een corporatie.

Lagere norm bedrijfswaarde nieuwbouw: negatieve gevolgen verloop vermogen

Het CFV heeft de norm voor de maximale bedrijfswaarde van DAEB woningen naar beneden bijgesteld. De norm voor niet-DAEB woningen is naar boven bijgesteld (zie tabel 1). De voornaamste oorzaak voor de lagere norm voor DAEB woningen is volgens het CFV de verhuurdersheffing. Door het uit de projectinformatie (in de dPi) verdwijnen van het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige eenheden worden alle nieuwbouw DAEB woongelegenheden als zelfstandige eenheid beschouwd en ook als zodanig getoetst. Dat betekent dat de norm inclusief het negatieve effect van de verhuurdersheffing ook geldt voor onzelfstandige eenheden.

Tabel 1: CFV normen maximale bedrijfswaarde nieuwbouw woningen

De verlaging van de normen voor DAEB woningen kan er voor zorgen dat de onrendabele top conform CFV-inschatting zal stijgen. Dit zal binnen de beoordelingsmethodiek een sterkere negatieve impact van nieuwbouw DAEB huurwoningen opleveren in het verloop van het vermogen. Voor onzelfstandige eenheden lijkt het verlagen van de normen feitelijk niet terecht omdat over deze eenheden geen verhuurdersheffing hoeft te worden betaald. In de praktijk is dit vooral een aandachtspunt voor studentenhuisvesters en mogelijk ook ouderenhuisvesters.

Meer weten over het CFV-Oordeel?

Op 16 mei, 13 juni en 12 september 2013 wordt de cursus Het CFV-oordeel weer georganiseerd. Hierin staat uiteraard de nieuwe Beoordelingssystematiek centraal.