Definitieve parameters handboek marktwaardering 2022 gepubliceerd
Afgelopen vrijdag is een extra update van het handboek marktwaardering verschenen. De update is naar aanleiding van een onderzoek die de Aw uit heeft laten voeren en waarin bevestigd is dat er in bepaalde gevallen sprake is van een te hoge waardering. In dit artikel een kort overzicht van de aanpassingen.
Hogere disconteringsvoet leidt tot lagere waarde
Ten aanzien van de versie van 31 januari 2023 is in de geactualiseerde versie van het waarderingshandboek de disconteringsvoet aangepast. Het gaat hier om de disconteringsvoet van de referentiewoning (tabel 33), de opslag voor het gebied (tabel 36) en de markt (tabel 39). Deze aanpassing leidt in de regel tot een hogere disconteringsvoet. Ter illustratie; de disconteringsvoet van het referentieobject was 5,13% en komt nu uit op 5,53% en is daarmee met 0,40% naar boven bijgesteld.
Het is daarbij goed om te weten dat de aanpassingen per regio sterk kunnen verschillen. Voor een enkele regio zal de aanpassing geen tot een zeer beperkt effect hebben. In andere regio’s kan de disconteringsvoet tot 0,55% toenemen. In bijna alle gevallen leidt deze aanpassing tot een lagere waardering volgens de basisversie. Deze sluit dan beter aan op de huidige marktontwikkelingen.
Eerdere aanpassingen in januari: leegwaardestijging en markthuur
In de versie van 31 januari waren – naast de disconteringsvoet – nog twee parameters aangepast ten aanzien van de versie uit oktober 2022. Dit om marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022 beter te kunnen inschatten. Dit betroffen de leegwaardestijging en de markthuur. Hierin zagen wij de volgende ontwikkelingen:
Lagere leegwaardestijging
De leegwaardestijging (tabel 4) volgt het beeld uit de recente marktcijfers en is aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Voor 2022 en 2023 is een gemiddelde stijging voorzien van respectievelijk -3,14% en -2,50%. Dit was in de conceptversie van het handboek respectievelijk +3,44% en +2,00%.
Hogere markthuur
De markthuur wordt in de basisversie van een waardering bepaald door acht factoren. Een van deze factoren is de ontwikkeling van de markthuren over 2022 (tabel 11). In de conceptversie bedroeg deze factor gemiddeld 1,0626. In de definitieve versie is deze factor naar boven bijgesteld op gemiddeld 1,0706.
Vijf andere aanpassingen waarderingshandboek
Voor de volledigheid hierbij ook de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van het voorgaande waarderingsjaar:
#1: Afschaffing verhuurdersheffing
Twee voorname wijzigingen zijn het gevolg van gewijzigde wetgeving: de afschaffing van de verhuurdersheffing per 2023 en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten naar 10,4%.
#2: Regioniveau leegwaardestijging
Het regioniveau voor de leegwaardestijging is met ingang van het handboek 2022 COROP40 + G4-niveau. Dit omdat een lager aggregatieniveau voor de leegwaardestijging beter aansluit bij de regionale verschillen binnen de provincies. Ook sluit het aan bij het aggregatieniveau van onder andere de markthuur in het handboek.
#3: Methodiek huurstijging
De methodiek van de huurstijging is gewijzigd. Voorheen werd in het handboek voor de huurstijging van de contracthuur voor harmonisatie een onderscheid gemaakt tussen de huurstijging voor onzelfstandige woningen en zelfstandige woningen. Het onderscheid tussen de huurstijging van de contracthuur voor onzelfstandige en zelfstandige woningen is met ingang van het handboek 2022 komen te vervallen. In plaats daarvan is nu sprake van een onderscheid in de huurstijging van gereguleerde en geliberaliseerde woningen.
#4: Omvang van de huurverhoging
Ook de omvang van de huurverhoging is gewijzigd naar aanleiding van de buitengewone prijsinflatie in het jaar 2022. Voor de huurstijging van de contracthuren geldt een jaarlijkse opslag op de prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de prijsinflatie en de loonindex van het voorgaande kalenderjaar.
#5: Definitie voor flexwoningen
Tot slot is de definitie voor flexwoningen toegevoegd als aparte vastgoedcategorie. De definitie van flexwoningen luidt: ‘Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst. Flexwoningen vallen niet meer onder reguliere woongelegenheden maar onder niet-reguliere huurwoningen.
Training: Rekenen aan investeringen
Uw corporatie staat voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. De financiële beoordeling van deze investeringen kent echter een aantal haken en ogen. Daarom is het belangrijk om heldere en eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen te bepalen.
Hoe? Door te doen! Tijdens de training Rekenen aan investeringen gaan we verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.
