Maakt de novelle ongeborgd financieren noodzakelijk?

Bij de invoering van de novelle moeten corporaties uiterlijk 31 december 2016 kiezen voor een juridische splitsing dan wel een administratieve scheiding. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het vastgoed dat wordt toegewezen aan de DAEB en niet-DAEB maar heeft ook invloed op de leningportefeuille.

De toewijzing van de leningportefeuille bepaalt voor een groot deel de behoefte en mogelijkheden voor additioneel, ongeborgd vreemd vermogen. Omdat beide takken bij een administratieve scheiding geen gelijke startsolvabiliteit hoeven te hebben is het in theorie mogelijk om al het vreemd vermogen bij de DAEB te houden en geen interne lening af te sluiten. Mits het op basis van de door de corporatie en het WSW vastgestelde ratio’s en de kasstromen mogelijk is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Bij een juridische splitsing dient er een gelijkwaardige solvabiliteit te zijn is een interne lening noodzakelijk.

Interne lening

Als het voor de  corporatie niet mogelijk is om de volledige rente- en aflossingen uit de DAEB kasstromen te financieren zal er een interne lening van de DAEB aan de niet-DAEB verstrekt moeten worden. De geborgde leningen zijn verbonden aan de DAEB tak en kunnen niet overgeheveld worden. De interne lening compenseert hiervoor.

Bij een juridische splitsing dient deze interne lening vervolgens in 15 jaar afgelost te worden. Bij een administratieve scheiding moet de lening worden afgelost conform de herfinanciering van de geborgde leningportefeuille. Mocht de aflossing vanuit de niet-DAEB niet mogelijk zijn kan zowel bij een juridische splitsing als bij een administratieve scheiding de aflossing tijdelijk opgeschort worden. Gezien de mogelijkheden die de novelle biedt om zonder interne lening het vreemd vermogen vanuit de DAEB af te lossen of de mogelijkheden voor eventueel uitgestelde aflossing van de interne lening is er voor corporaties met geen of beperkte groeiambitities in de niet-DAEB weinig noodzaak tot ongeborgde herfinanciering.

Ongeborgde financiering aantrekken

Als een corporatie echter niet-DAEB ambities heeft en slechts een deel van de investeringen wil of kan financieren door middel van verkoop, kan ongeborgde financiering worden aangetrokken. Door de huidige rentestand kan dit zeer aantrekkelijk zijn. Bij een marktconforme opslag van 200 tot 250 basispunten op de risicovrije rente zou een corporatie momenteel voor 2,5 tot 3,0% een langlopende lening aan kunnen trekken. De lage rente maakt ongeborgde financiering nu goedkoper dan geborgde leningen de afgelopen jaren zijn geweest!

Om ongeborgde financiering aan te trekken zal een corporatie echter wel een aantal stappen moeten doorlopen. Eerst dient de corporatie de financieringsnoodzaak en -vraag te bepalen en de corporatie zal met een concrete financieringsvraag voor wat betreft omvang, LTV, looptijd en zekerheden de markt op moeten. De financier verwacht naast een concrete financieringsvraag ook een uitgewerkt business- en investeringsplan. Dit alles wordt gecombineerd in een financieringsmemorandum dat naar geïnteresseerde banken wordt verzonden.

Met de banken die bereid zijn om financiering te verstrekken wordt het gesprek aangegaan en deze banken stellen een term sheet op. Op basis hiervan en de daarop volgende onderhandelingen kiest de corporatie voor de bank met het best passende aanbod. Na het opstellen van de leningdocumentatie zal de bank het geld uitboeken en staat dat ter beschikking van de investeringen. Dit zal voor veel corporaties een andere inrichting van het project management en de treasury vragen maar is in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld de zorg, al de normale gang van zaken.

Meer informatie over de novelle en de gevolgen voor uw corporatie?

Neem dan deel aan de Kennisdag novelle Woningwet op 27 januari, 3 of 10 februari a.s.. Deze hooggewaardeerde kennisdag is ook incompany mogelijk waarbij wordt ingezoomd op uw situatie en de gevolgen voor uw corporatie. Ook wordt hierbij vaak aandacht besteedt aan het implementatieplan voor de herziene Woningwet. Neem voor een incompany hier contact met ons op.