In vogelvlucht: Wat gaat 2020 betekenen voor de corporaties?

 In Sturing op vastgoed & financiën

Wat gaat 2020 betekenen voor de corporaties? Hierbij een aantal onderwerpen dat centraal staat in 2020. Geen uitputtende lijst, maar een voorschot op dit nieuwe jaar.

Woningmarkt: blijvende krapte

Ook het afgelopen jaar is het woningtekort naar alle waarschijnlijkheid weer verder gestegen. En de vooruitzichten voor de komende jaren zijn niet rooskleurig. Al vanaf het begin van het vorig jaar liet het aantal woningen, waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, een daling zien. Vervolgens kwam eind mei de ‘stikstof-uitspraak’ van de Raad van State die tot een verdere stagnatie in de woningbouw leidde. Wat cynisch bezien is het voordeel van deze uitspraak dat de problemen op de woningmarkt naar de achtergrond zijn verschoven, en het stikstof probleem alle aandacht heeft gekregen.

De benodigde 75.000 nieuwe woningen, waarmee de voorraad uitgebreid zou moeten worden, zullen dan ook in 2020 niet worden gerealiseerd. In de rijksbegroting voor 2020 is tweemaal € 1 miljard beschikbaar gekomen voor de woningen. Deels voor de gemeenten en deels voor de woningcorporaties in de vorm van een korting op de verhuurderheffing. De verwachting is dat dit de figuurlijke druppel op de gloeiende plaat zal zijn. De krapte op de woningmarkt zal voorlopig nog wel aanhouden.

Nieuwe vereveningsdiscussie?

Medio dit jaar zal naar verwachting de uitkomst van het grote onderzoek ‘Opgaven en middelen’ beschikbaar komen. Dit onderzoek vindt mede plaats op verzoek van de Tweede Kamer. De Tweede Kamer wil meer inzicht hebben of woningcorporaties alle opgaven waar de sector voor staat, financieel wel aankunnen. Ook in het ontwerp Klimaatakkoord is afgesproken dat er meer duidelijkheid dient te komen over de financiële mogelijkheden van woningcorporaties om de verduurzaming te bekostigen. Dit groots opgezette project is vorig jaar opgestart en zal in de loop van dit jaar worden afgerond. Er staat hierbij veel op het spel. Als blijkt dat de sector onvoldoende financiële middelen heeft om alle opgaven uit te voeren, is dat een extra argument om in het volgende regeerakkoord de verhuurderheffing af te schaffen of sterk te verminderen. Als het onderzoek echter laat zien dat er wel voldoende financiële middelen zijn, zal het lastiger worden om de verhuurderheffing van tafel te krijgen.

De kans is groot dat de uitkomst van het onderzoek de vereveningsdiscussie in een nieuwe fase zal brengen. Ook als er voor de sector als totaliteit voldoende middelen zijn, is er sprake van een ongelijke financiële positie tussen woningcorporaties. Niet alle woningcorporaties zullen hun opgaven kunnen realiseren. Het ‘spook’ van de verevening komt dan weer te voorschijn. In het verleden heeft het nergens toe geleid. Het is zeer de vraag of het nu anders zal zijn.

Leergeld duurzaamheid

Als 2019 iets heeft geleerd is dat verduurzamen taaie kost is. We hebben een Klimaatakkoord met als doel om alle woningen in 2050 van het aardgas te hebben. De eerste 1,5 miljoen woningen moeten in 2030 gereed zijn. Maar 2020 zal niet het jaar van de doorbraak zijn. De gemeentelijke visie op warmtevoorziening op wijkniveau komt pas eind 2021 beschikbaar en er is onduidelijkheid en onzekerheid over techniek en verdienmodellen. Het duurzame leergeld van 2019? Het verNOMmen van bestaande bouw is geen succes geworden. De investering is (nog) te hoog. De focus zal ook in 2020 liggen op no-regret maatregelen: het terugbrengen van de energievraag door isolatie binnen de schil. De huurder heeft dan direct baat van meer comfort, een gezonder binnenklimaat en natuurlijk een lagere energierekening. Daarnaast staat 2020 in het teken van overleg. Overleg met de gemeente over de transitievisie op wijkniveau en met gemeente en huurders van de invulling van duurzaamheid in de prestatie afspraken. En laten we hopen dat de corporaties de middelen hebben of krijgen om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt.

Doorontwikkeling beleidswaarde

Het afgelopen jaar was het eerste jaar waarin de beleidswaarde centraal is gesteld in het financieel toezicht op woningcorporaties. Zoals te verwachten bij de introductie van een nieuw waardebegrip, was dit wennen voor corporaties en toezichthouder. Er is hard gewerkt om de beleidswaarde stabieler en betrouwbaarder te krijgen, bijvoorbeeld door nieuwe definities voor onderhoud en beheer te introduceren. Naar verwachting gaat dit proces door in 2020. Het ontbreken van een verouderingseffect in de waardering en het toepassen van een marktconforme disconteringsvoet op corporatiekasstromen, zorgen voor bijeffecten die sturing op beleidswaarde door corporaties ondermijnen. Kassturing staat hierdoor centraal. Niets mis mee, maar ook sturen op vermogensontwikkeling blijft belangrijk. De beleidswaarde ondersteunt corporaties hier momenteel niet bij. In 2020 zou dit stapsgewijs verbeterd kunnen worden.

Eindelijke normering

WSW en ILT-Aw hebben de bedrijfswaarde normen voor LTV en solvabiliteit gehandhaafd na introductie van de beleidswaarde. Dit was noodzakelijk omdat men onvoldoende robuuste data had om nieuwe normen te bepalen. Naar verwachting worden begin 2020 voor het eerst normen bepaald die gebaseerd zijn op de beleidswaarde ervaring van het afgelopen jaar. Verrassingen zijn niet uit te sluiten. Naast normen is het de verwachting dat de dekkingsratio wijzigt. De dekkingsratio (mogelijk zelfs dekkingsratio’s) wordt gedefinieerd als discontinuïteitsratio. De marktwaarde van het vastgoed moet ruim voldoende zijn om de marktwaarde van de leningen af te dekken. Als dit het geval is dan is zelfs in crisissituaties het risico voor de borger minimaal. Het meest interessant is om te zien wat de gevolgen zijn als niet aan deze ratio wordt voldaan.

Doorbraak investeringsbeoordeling?

In 2019 worstelden vele van onze klanten met zeer lage rendementen van investeringsprojecten, die niet voldeden aan de eigen rendementseisen. Hoewel, dit niet altijd blokkerend werkte, zorgde het voor vertraging, onduidelijkheid en onzekerheid. Steeds meer corporaties, laten zich niet meer gijzelen door hun eigen rendementseis. Financiële continuïteit wordt bestuurd op portefeuilleniveau en op projectniveau wordt doelmatigheid nagestreefd. 2020 is het jaar dat de verwachting dat de meeste corporaties hun kader voor investeringsbeoordeling aanpassen of hebben aangepast.

Uw kennis in 2020 vergroten met een opleiding?

Wilt u aan de slag om uw kennis te vergroten, verdiepen en te verbreden? Meld u aan voor de training: Plan van aanpak actualiseren portefeuillestrategie. In deze training krijgt u inzicht in de mogelijkheden om uw portefeuillestrategie en de daarmee samenhangende transformatieopgave aan te scherpen. Hiermee beperkt u het risico op een ondoelmatige besteding van middelen en het weglekken van maatschappelijk vermogen.

Bent u benieuwd naar de inhoud van de opleiding of naar de mogelijkheden voor een in company? Neem contact op of bekijk het programma en de data.

Auteur

  • Johan Conijn
    Prof. dr. Johan Conijn Directeur woningcorporaties Meer info
  • drs. Daan Vrijmoet MRE
    drs. Daan Vrijmoet Senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Waarom voldoen projecten niet aan de eigen rendementseisen?Operationele kasstroom bij woningcorporaties met 19% sterk gedaald