Vraagt overname corporatiebezit zelfde aandacht als een ontwikkelingstraject?

Nu corporaties hun strategisch en economisch beleid herzien, al dan niet door politieke druk om zich te gaan richten op kerntaken, het kerngebied of om financieel gezond te blijven, werkt dat door in het vastgoedbeleid. Daartegenover staan collega corporaties die bezit willen overnemen om hun strategische posities te versterken of hun collega’s te hulp willen schieten. Momenteel  vinden transacties binnen de corporatiesector vooral plaats op het DAEB bezit. Dit mede vanwege de strikte regels om DAEB bezit complexgewijs aan derden te vervreemden. De kopende woningcorporatie neemt niet zomaar stenen over voor een afgesproken prijs, maar zal gedegen werk moeten maken van het overnameproces. Hieronder komen enkele belangrijke aandachtspunten aan bod:

Due diligence

Informatievergaring is nodig vanaf de start van het proces tot na de overdracht. Wanneer een overname tegen marktwaarde in verhuurde staat plaats vindt, kan deze, naarmate de informatie gedetailleerder wordt beter worden ingeschat. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het effect van recente huurontwikkelingen, mutatiegraden, oppervlakten en het onderhoudsniveau. Ook juridische aspecten als een VvE situatie, erfpacht of beperkingen vanuit de gemeente hebben impact op de hoogte van de waardering.

Informatievergaring houdt niet op bij de waardebepaling. Ook voor de implementatie is het van belang dat de juiste informatie meegaat met het bezit. Waarborgsommen, afspraken over Zelf Aangebrachte Voorzieningen en andere contractuele zaken zullen bij toekomstige beheer een rol spelen. Het is daarom van groot belang om al aan de voorkant duidelijk te maken welke informatie nodig is, het hieruit voortvloeiende informatieverzoek blijkt vaak omvangrijker dan vooraf gedacht.

Kwaliteit van het bezit

Beschikbare meerjarenonderhoudsramingen en gegevens over recent onderhoud geven naast de eigen schouw een goed beeld van de staat van de woningen. Afhankelijk van de leeftijd van de woningen zal ook gekeken moeten worden naar eventuele bijzondere risico’s zoals asbest en andere bouwtechnische zaken. Indien er een VvE aanwezig is, is het van belang de gezondheid en betaalbaarheid van de VvE inzichtelijk te hebben.

Fiscale & juridische aspecten

Op fiscaal gebied kan het wellicht interessant zijn om te kijken of het mogelijk is de overdrachtsbelasting te minimaliseren. Dit is onder bepaalde voorwaarden bij een overname van elkaars corporatiebezit mogelijk. Daarnaast dienen voorwaarden en belemmeringen op het bezit goed in kaart te worden gebracht en wanneer er sprake is van erfpacht zal ook dit onderwerp goed uitgezocht moeten worden. Ondersteuning van een goede notaris is bij deze trajecten onontbeerlijk en kan afhankelijk van de complexiteit een behoorlijke kostenpost zijn.

Stakeholders

Overname van bezit heeft niet alleen impact op de eigen organisatie, ook de gemeente en vooral het WSW en CFV spelen een grote rol. De overname dient financierbaar te zijn en ook na de overname dient de woningcorporatie te voldoen aan de eisen van het WSW en CFV. Het in goede banen leiden van de overname en implementatie van bezit van collega corporaties is een complex en intensief proces dat impact heeft op veel betrokken in de organisatie. Zowel aan de zijde van de kopende, als de verkopende partij. Inzicht in wat voor beide partijen relevantie en noodzakelijke informatie is, komt het proces vaak ten goede en zorgt ervoor dat het proces niet onderschat wordt.

De opleiding Complexgewijze verkoop biedt u kennis van het verkoopproces en de selectie, deze kennis komt zowel de verkopende als kopende partij van pas.