Volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025: en nu?

Eind november publiceerde het ministerie de volkshuisvestelijke prioriteiten voor 2021 – 2025. In willekeurige volgorde zijn dit:

• Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen
• Zorgen voor betaalbaarheid – door inzet van lokaal maatwerk
• Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie
• Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking
• Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting
• Investeren in leefbaarheid – door differentiatie van wijken, ontmoetingen tussen bewoners en sociaal beheer

Verrassend? Zeker niet! Ik lees hier de al jaren geldende opgave voor corporaties in: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid. Alle zes de prioriteiten zijn terug te voeren op één van deze vier kernbegrippen.

Wat betekenen de prioriteiten voor corporaties?

Niet veel. Wel wordt van corporaties verwacht dat ze de prioriteiten meenemen in hun prestatieafspraken. Niets nieuws onder de zon dus. Letterlijk zegt het ministerie: “Corporaties zijn verplicht om naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk woonbeleid. Zij tonen in hun activiteitenoverzicht, waarin de volkshuisvestelijke prioriteiten zijn verwerkt, op welke wijze zij dit van plan zijn te doen. Een goed geformuleerde woonvisie helpt corporaties hierbij.”

Woonzorgvastgoed bij prestatieafspraken

In onze ervaring maken corporaties, gemeenten en huurderorganisaties over het algemeen in goede harmonie prestatieafspraken voor de komende jaren. Enkele uitzonderingen daargelaten. Enige uitzondering daarop is wellicht het realiseren van wonen met zorg. Een van de conclusies uit ons onderzoek ‘Waar moeten Opa en Oma wonen?’ is de grote variatie aan aandacht voor dit onderwerp in de woonvisies van gemeenten. Omdat het thema wonen met zorg het volkshuisvestelijke domein overstijgt, is het zoeken van samenwerking aan te raden. In de praktijk opereren partijen op woningmarkt en zorgmarkt vaak los van elkaar. De gemeente heeft taken en verantwoordelijkheden in beide domeinen en daarmee het overzicht op de lokale situatie. Ook zij krijgen van verschillende kanten de oproep om in 2021 met het thema aan de slag te gaan.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid bovenaan de priolijst

De afgelopen maanden kreeg ik ook weer tientallen begrotingen onder ogen. Ook hierin is invulling gegeven aan de prioriteiten voor de komende jaren. In tegenstelling tot een aantal jaar geleden valt op dat corporaties veel minder zoekend zijn in hun eigen prioriteitstelling. Bij de meesten staan beschikbaarheid en betaalbaarheid bovenaan, gevolgd door duurzaamheid. In het verleden was de duurzaamheidsstrategie nog een zoektocht. Nu zien we een duidelijke strategie: isoleren, eventueel zonnepanelen plaatsen en waar mogelijk enkele experimenten uitvoeren.

Ik zie heel weinig grootschalige aanpak naar NOM/BENG renovaties. De gedachte lijkt: ‘we doen nu wat we kunnen en waar we geen spijt van krijgen. Tegelijk  wachten we de innovatie en warmtevisie van de gemeente af’.

dPi met doorkijk naar 2050

Nu we het toch over de begrotingen hebben, nog een paar andere opvallende zaken en tips. In het recente verleden werden begrotingen voor een periode van maximaal vijf jaar gemaakt. Nu is tien jaar gelukkig de standaard. Vaak ook met een doorkijk naar 2050. Echt een hele verbetering! Als Aw en WSW het duurzaam bedrijfsmodel van corporaties ook serieus nemen, zouden ze in mijn optiek ook een langere termijn moeten opvragen. Waarom in de dPi geen doorkijk naar 2030 of 2050?

Scenarioanalyse, bijstuurmogelijkheden, risicomanagement en financieel beleid. Het is eerder regel dan uitzondering dat ze onderdeel uitmaken van de begroting. De sector heeft hier echt professionaliseringsstappen gezet.

Tip: Lees het artikel van mijn collega Jaring over: Drie mogelijkheden om meer opgaven te realiseren met uw financiële middelen.

Verbeterkansen voor een duurzame begroting

Het kan echter nog beter. Bijvoorbeeld, beter onderbouwen hoeveel vermogen en kasstromen de corporatie in wil zetten. Welke buffer kan/wil/moet de corporatie aanhouden op de normen van Aw/WSW? Ik zie nog veel begrotingen waarin de financiële ratio’s de komende jaren (sterk) verbeteren, terwijl de volkshuisvestelijk opgave groot is. Als de opgave groter is dan de financiële polsstok, hoe kan het dan dat de ratio’s alleen maar verbeteren? De cruciale vraag die hieronder ligt is: hoever wil je als corporatie gaan voordat de financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen? Doe hier expliciete uitspraken over.

Dit kan ook niet los worden gezien van de ontwikkelingen van het eigen vermogen op beleidswaarde. Denk na over de gewenste minimale omvang van het eigen vermogen en in welke periode gedaald mag worden naar dit niveau. De samenleving vraagt om forse (onrendabele) investeringen van corporaties. Dat kan de sector oppakken, maar vertel daarbij wel het financieel eerlijke verhaal.

Aan de slag met een sterk gefundeerd financieel beleid

Direct aan de slag met deze verbeterpunten? Tijdens de opleiding financiële sturing gaan we dieper in op de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen. Bekijk het programma en de eerstvolgende data.

Sparren over uw financieel beleid? Stuur Victor Burger een bericht of bel via 030 – 232 0480.