Succesvolle online discussiemiddag investeringsbeoordeling

Afgelopen dinsdag 21 april heeft de eerste online discussiemiddag over  investeringsbeoordeling plaatsgevonden. Als gevolg van het coronavirus niet fysiek, maar in de vorm van een interactief webinar. Een groot succes met bijna 90 deelnemers!

Vanwege het succes organiseren we een tweede middag op 12 mei. Hiervoor hebben zich reeds 60 deelnemers ingeschreven, dus als u interesse heeft schrijf u dan snel in.

Wat wordt er besproken tijdens de online discussiemiddag?

Woningcorporaties worstelen met het afwegingskader voor investeringen, terwijl er grote duurzaamheids- en uitbreidingsopgaven zijn. Een solide, goed toepasbaar afwegingskader is derhalve belangrijk. Eind februari hebben Johan Conijn, Daan Vrijmoet, Niels Kornegoor en Michiel Majoor de discussiepaper investeringsbeoordeling gepubliceerd, met als doel woningcorporaties te ondersteunen bij het opstellen van het afwegingskader. Tijdens de online discussiemiddag praten zij u bij over de knelpunten, dilemma’s en mogelijke oplossingen die zijn beschreven in de discussiepaper vanuit de drie hoofdonderwerpen.

#1: De beoordeling op portefeuilleniveau

Finance Ideas benadrukt het belang van investeringsbeoordeling op portefeuilleniveau.  Johan Conijn licht dit tijdens het webinar verder toe. Hierbij benadrukt Johan de noodzaak voor woningcorporaties om een doelstelling voor het eigen vermogen en een budget voor onrendabele investeringen te definiëren. De meeste vragen van de deelnemers hebben betrekking op deze twee onderwerpen:

Een greep uit de vragen bij het onderdeelportefeuilleniveau:

1. Waarom is het zo van belang om te sturen op een absoluut getal van het EV? Er wordt toch al gestuurd op het EV via de solvabiliteit?
2. Waarom is het eigen vermogen nauwelijks te managen? Welke rol speelt de afhankelijkheid van marktfluctuaties?
3. Ik vind werken met budget voor ORT een leuke suggestie. Hoe zorg je ervoor dat dit niet elk jaar fors wijzigt obv externe ontwikkelingen?
4. Wat voegt sturing op het ORT-budget toe ? aannemende dat dat ook in termen van ORT obv BLW is – aan de bewaking van de LTV (obv BLW)?
5. Bepalen we het ORT-budget als momentopname of houden we ook rekening met de toekomstige ontwikkeling van het EV op basis van beleidswaarde?
6. Hoe bepalen we de omvang van de vluchtstrook ten aanzien van een LTV van max 75% en de volatiliteit van de beleidswaarde?
7. Neem je bij het bepalen van het ORT-budget, ook de bestaande marktwaarde mee bij sloop – nieuwbouw?

#2: Norminvesteringen en beoordeling op projectniveau

Het afwegingskader op portefeuilleniveau maakt de projectafweging niet overbodig. Wel verandert de doelstelling. Michiel Majoor legt uit dat op projectniveau wordt getoetst of concrete projecten  een juiste en doelmatige invulling geven aan  de investeringsvoornemens van de woningcorporatie. Norminvesteringen zijn daarbij een brug tussen de twee beoordelingsniveaus. Vooral het gebruik van norminvesteringen was aanleiding voor vragen van deelnemers:

Een greep uit de vragen bij het onderdeel projectniveau:

1. Hoort verduurzaming ook bij die categorieën investeringen?
2. Hoe bereken je rendement per norminvestering?
3. Norminvesteringen lijken mij zeer wenselijk. Dit pleit ervoor om met elkaar informatie te delen over de realisatie van onze projecten/investeringen…..
4. Indien je een kleine corporatie bent dan komen sommige projecten maar eens in de paar jaar langs. Het is dan veel werk om continu die norminvesteringen bij te houden. Kun je de norm dan ook per project bepalen?
5. Hoe ga je in dit model om met norminvesteringen bij scenarioanalyse en vergelijkbaarheid van ingrepen?
6. Er wordt nu een vorm van homogeniteit in het vastgoedbezit verondersteld. Klopt het dat een investering in een A-locatie op identieke wijze wordt beoordeeld als een C-locatie?

#3: Rekenen aan investeringen

Het rekenen aan investeringen wordt toegelicht door Niels Kornegoor. De meeste vragen die voorbij komen, hebben betrekking op twee onderwerpen. Ten eerste op de berekening van de eindwaarde en ten tweede op de keuze om aan te sluiten bij de rekensystematiek van de beleidswaarde of marktwaarde. Finance Ideas vindt ook dat er veel is aan te merken op de wijze waarop de beleidswaarde wordt berekend. Wij accepteren de beperkingen, omdat het belangrijk is aan te sluiten op de rekenwijze waarmee  Aw en het WSW naar de woningcorporatie kijken.

Een greep uit de vragen bij het onderdeel rekenen

1. Waarom eeuwigdurende kasstroom en geen normen voor levensduurverlenging?
2. Is het niet inconsequent dat in de IRR-berekening de eindwaarde tegen een andere disconteringsvoet wordt berekend dan de eerste 15 jaar?
3. Zou je ook de eindwaardes los kunnen laten bij het rekenen en uitgaan van de daadwerkelijke kasstromen (dus ook bijv. een levensduurverlening inrekenen)?
4. Wat is bedrijfseconomisch het beste (verdedigbaar)? Investeringsbeoordeling op kasstroom en terugverdienperiode, dan wel investeringsbeoordeling en eindwaarde op basis van beleidswaarde?
5. Welke eindwaarde hanteer je voor het complex?
6. Hoe bepaal je eenduidig de eindwaarde (na het 15e jaar)?
7. Hoeveel jaar reken je EPV in?
8. Wat is jullie advies over de hoogte van EPV?

Wilt u onderdeel zijn van de volgende discussiemiddag op 12 mei?

Tijdens de discussiemiddag zijn zoveel mogelijk vragen live beantwoord. Herkent u zich in de vragen of heeft u nog andere vragen, maar was u niet in staat de discussiemiddag bij te wonen? Sluit dan aan op 12 mei!

Heeft u deelgenomen aan de online discussiemiddag en behoefte om in meer detail door te praten over de specifieke situatie bij uw woningcorporatie? Schrijf u in voor een verdiepingssessie.