RJ 645: van bedrijfswaarde naar reële waarde; een stelselwijziging

De nieuwe richtlijnen voor het jaarverslag die per 31 januari 2011 voor corporaties van kracht zijn, maken het mogelijk om het vastgoed aan te merken als een vastgoedbelegging. Hoewel deze term veel emoties oproept in relatie tot de sociaal maatschappelijke doelstellingen van corporaties, kan het strategisch interessant zijn om toch over te gaan op deze waarderingsgrondslag. Mitros bijvoorbeeld, heeft haar vastgoed al ten behoeve van het jaarverslag 2010 gewaardeerd op basis van de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Hiermee is zij de eerste reguliere corporatie in Nederland die de nieuwe richtlijn heeft geïmplementeerd en haar vastgoed heeft gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Ook het Wooninvesteringsfonds en Stadsherstel Amsterdam waarderen ook op reële waarde.

Financiering en interne sturing

Mitros geeft als voornaamste reden voor de kwalificatie als vastgoedbelegging de verbeterde mogelijkheden om in te toekomst financiering aan te trekken. Een aantal ontwikkelingen, zoals de nieuwe woningwet en het EU-dossier, zorgen voor een kentering in de wijze waarop corporaties gefinancierd zijn. Hierdoor is het zeer waarschijnlijk dat corporaties in de nabije toekomst ongeborgde financiering gaan aantrekken. Hierbij is de hoogte van de financiering ten opzichte van de waarde van het vastgoed een belangrijke factor (Loan-To-Value). Omdat vooral buitenlandse banken niet bekend zijn met het begrip ‘bedrijfswaarde’, verlangen zij een marktconforme waarderingssystematiek voor het vastgoed. Naast financiering is ook interne sturing een belangrijk argument. Immers geeft de reële waarde meer informatie over de prestaties van de corporatie in relatie tot de markt dan de bedrijfswaarde. Het geeft bijvoorbeeld goed weer wat de werkelijke kosten van sloop zijn. Tot slot geeft de reële waarde ook een beter inzicht in de volkshuisvestelijke prestaties.

Stelselwijziging

De overgang van bedrijfswaarde naar reële waarde leidt tot een zogenoemde stelselwijziging. Hierbij wordt de waardesprong van het vastgoed direct in het eigen vermogen op de beginpositie van de balans verantwoord. De waardesprong in het geval van Mitros bedraagt € 1,8 miljard (van een bedrijfswaarde van € 0,9 miljard naar een reële waarde van € 2,7 miljard). De hogere waardering van het vastgoed zorgt overigens ook voor een forse teruggang in de omvang van de onrendabele toppen bij nieuwbouw en een achteruitgang van het verkoopresultaat.

Cursus RJ 645

In onze nieuwe opleiding over de vernieuwde RJ 645 komt de achtergrond en de theorie van de richtlijn aan bod, maar wordt vooral ook aandacht besteed aan het afwegingskader, de verschillende waarderingssystematieken en de best practices RJ 645.