Opgaven en Middelen; en hoe verder

Bijna drie maanden geleden zijn de uitkomsten van het onderzoek Opgaven en Middelen gepubliceerd. In de periode tot 2035 kan de corporatiesector 30% van de maatschappelijke opgaven niet realiseren. Daarna nog veel minder. Op basis van de prioriteitsvolgorde die bij Opgaven en Middelen is gehanteerd, slaat het tekort aan investeringsmogelijkheden vooral neer bij de nieuwbouw van huurwoningen. Dit najaar gaat het ministerie van BZK samen met Aedes, VNG en de Woonbond oplossingsrichtingen verkennen. De uitkomsten hiervan zullen een belangrijke rol bij de kabinetsformatie in het voorjaar van 2021 gaan spelen.

Tip: Sturing en keuzes op vermogensontwikkeling, investeringen en kosten zorgen dat u nú maatschappelijk kunt presteren en tegelijk toekomstbestendig bent. Meer hierover tijdens de training Duurzaam bedrijfsmodel.

In welke hoek ligt de oplossing?

De oplossing kan via een verlaging of beëindiging van de verhuurderheffing ten laste van de rijksfinanciën komen. Met een hogere huurstijging zijn de huurders het kind van de rekening. Een andere optie is dat de opgaven voor de corporatiesector worden verlaagd. Ook dit gaat ten koste van de huurders. Uit het nieuwe regeerakkoord zal blijken welke politieke keuzes zijn gemaakt.

Ondertussen staan woningcorporaties voor de vraag hoe zij in hun eigen beleid rekening willen houden met de uitkomsten van Opgaven en Middelen. Daarop is een dubbel antwoord te geven. Aan de ene kant hoeven ze zich niets aan te trekken van de uitkomsten van Opgaven en Middelen. Aan de andere kant is het van belang de uitkomsten zeer ter harte te nemen. Waarom er niets van aantrekken? Woningcorporaties bepalen zelf met de lokale belanghouders wat de prioriteiten zijn. Daarbij kunnen andere keuzes gemaakt worden.

Waar geeft u prioriteit aan?

In Opgaven en Middelen hebben investeringen in duurzaamheid de hoogste prioriteit. Deze investeringen gaan met grote verliezen gepaard. Voor de zogenaamde rol van startmotor, die woningcorporaties in het ontwerp Klimaatakkoord toebedeeld hebben gekregen, zijn onvoldoende middelen beschikbaar. Woningcorporaties kunnen tot een andere prioritering komen.

Ook zullen de meeste woningcorporaties niet tot de uiterste grens van financiële ratio’s willen gaan die de financiële toezichthouders toestaan. Dit is wel bij de berekeningen voor Opgaven en Middelen verondersteld. Zoals de minister zelf aangeeft in haar brief blijft er dan geen buffer over om onvoorziene economische of maatschappelijke ontwikkelingen op te vangen. In het hoofdrapport van Opgaven en Midden staat zelfs dat het wenselijk is voor de robuustheid van het stelsel dat woningcorporaties niet tot de uiterste financiële grens gaan. Woningcorporaties zullen een eigen financieel beleidskader hanteren met eigen grenswaarden voor de financiële ratio’s.  De implicatie is verstrekkend: er kan dan nog veel minder worden gerealiseerd dan in Opgaven en Middelen is berekend.

Investeren heeft effect op het eigen vermogen

Toch is het van belang de uitkomsten ter harte te nemen. Het beeld dat Opgaven en  Middelen schetst, is verontrustend. De voorwaarden waaronder investeringen kunnen worden uitgevoerd, zijn dusdanig dat de financiële ratio’s verslechteren. De Loan-to-value loopt op en de Interest Coverage ratio zakt, tot de eigen grenzen zijn bereikt. Dit geldt in de praktijk voor alle woningcorporaties. Niet altijd scherp op het netvlies staat dat woningcorporaties dan ook interen op het eigen vermogen.

Investeren betekent momenteel voor woningcorporaties dat het eigen vermogen afneemt. Dat is geen duurzaam bedrijfsmodel. Een dalend eigen vermogen staat op gespannen voet met de gedachte dat de woningcorporatie rentmeester is van het beschikbare vermogen en dat het eigen vermogen ook voor toekomstige generaties behouden dient te blijven. Voor woningcorporaties is het daarom van belang niet alleen te sturen op een gewenste ontwikkeling van de financiële ratio’s, maar ook om het verloop van het eigen vermogen in de gaten te houden. Als het eigen vermogen daalt, waar ligt dan de ondergrens? Hoe kan de koopkracht van het eigen vermogen behouden blijven, als de ondergrens bereikt is? Dat zijn fundamentele vragen voor de financiële continuïteit van de corporatiesector.

De rekentechnische fictie van beleidswaarde

De vragen zijn echter niet eenvoudig te beantwoorden. De omvang van het eigen vermogen is sterk afhankelijk van de waardering van de woningen. De marktwaarde is niet geschikt als waarderingsgrondslag voor het eigen vermogen, omdat deze waarde geen rekening houdt met de kosten van de maatschappelijke rol van woningcorporaties. Dan blijft de beleidswaarde over. Maar die waardering kent verschillende tekortkomingen. Zo gaat de beleidswaarde uit van een eeuwigdurende exploitatie. Dat is een handige rekentechnische fictie, maar het is een illusie dat woningen daadwerkelijk eeuwig meegaan.

Er is sprake van functionele veroudering. Na verloop van decennia voldoen de meeste woningen niet meer. Dan sluiten ze niet meer aan bij de zich ontwikkelende woonwensen en de veranderende doelgroepen. Renovatie of sloop is dan nodig. Bij het maken van een prognose van de beleidswaarde van de woningen, die weer ten grondslag ligt aan een prognose van het eigen vermogen, blijft de functionele veroudering grotendeels buiten beschouwing. Er ontstaat zo een te optimistisch beeld van het toekomstige verloop van het eigen vermogen. Het is van belang daarmee rekening te houden.

Corporatie PrognoseModel biedt inzicht en maakt keuzes mogelijk

Samen met een groep van 15 woningcorporaties hebben wij een visie ontwikkeld over het duurzaam bedrijfsmodel, over functionele veroudering en over de betekenis van het eigen vermogen daarbij. In het Corporatie PrognoseModel is dit met een meerjarig rekenmodel nader uitgewerkt. Dit model is behulpzaam bij het maken van de strategische keuzes binnen het eigen financiële beleidskader. Deze bestaat uit de eigen grenswaarde voor de financiële ratio’s en de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen.

Nú maatschappelijk presteren, maar ook duurzaam en toekomstbestendig?

Wilt u zelf aan de slag met toekomstgericht beleid met heldere keuzes? Tijdens de training Duurzaam bedrijfsmodel gaat u aan de slag om inzicht te krijgen hoe u binnen uw eigen financiële kaders de optimale beleidsmix kunt bepalen.