Is het onderhoud of is het een investering?

Bij het berekenen van het rendement op een renovatie van bestaand bezit worstelen veel corporaties met de vraag of het nu onderhoud of een investering betreft. In dit artikel worden suggesties gegeven op basis waarvan u deze afweging kunt maken.

Waarde toevoeging?

Bij een renovatie wordt de oude exploitatie vernietigd en wordt een nieuwe exploitatie gecreëerd. Ten behoeve van een rendementsberekening is het kernpunt van het onderscheid onderhoud-investeringen, dus de vraag of er waarde wordt gecreëerd. Onderhoud dat noodzakelijk is om de bestaande exploitatie te continueren wordt niet gekwalificeerd als investering. Zodra de renovatie leidt tot een waarde effect is het wenselijk om deze als investering te kwalificeren en beoordelen.

Fiscaal kader: Het onderscheid onderhoud-investering definiëren op basis van al dan geen waarde toevoeging, is niet exact gelijk aan het onderscheid in de handreiking “fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties (2014)”. Het doel is ook verschillend. De fiscale handreiking is bedoeld om u te ondersteunen met een voor de fiscus acceptabele boekhouding. Dit artikel wenst u te ondersteunen bij het maken van een financieel verantwoorde investeringsbeslissing.

De praktijk leert dat het bepalen van het waarde effect lastig is voor corporaties omdat dit afwijkt van de bedrijfswaarde benadering.

Tip: Tijdens de training Investeringsafweging bij corporaties leert u investeringen vanuit verschillende invalshoeken kritisch te toetsen.

Investeringseffecten kwantificeren

Bij beoordelingen op bedrijfswaarde voegen investeringen extra levensduur toe aan het bezit. Deze extra jaren leiden tot een waarde sprong op basis waarvan men de investering beoordeelt. De marktwaarde gaat uit van de premisse van eeuwigdurende exploitatie. Hiermee is de “levensduurknop” verdwenen. Een investeringseffect ontstaat nu als er WWS-punten toe worden gevoegd en de maximale huur stijgt, de WOZ-waarde en/of leegwaarde stijgt, het kostenniveau daalt, de mutatiegraad of de disconteringsvoet daalt et cetera. Kortom, er zijn legio factoren die de marktwaarde beïnvloeden en die afgewogen moeten worden. Of er op de basis of de full variant van het handboek wordt gewaardeerd, heeft effect op het aantal knoppen dat afgewogen kan worden.

Waardeverandering vindt niet alleen plaats op basis van een marktconforme exploitatie, maar ook conform exploitatie volgens het beleid van de corporatie. Gaat de corporatie na de ingreep de streefhuur verhogen, wordt er een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) gevraagd, dalen de onderhouds- of beheerskosten et cetera? Antwoorden op deze vragen beïnvloeden de door beleid beklemde marktwaarde oftewel beleidswaarde van een corporatie en daarmee de investeringsbeoordeling.

Achterstallig onderhoud

Indien bestaand bezit achterstallig onderhoud heeft, drukt dit de waarde. Immers een pand kan niet eeuwigdurend worden geëxploiteerd met achterstallig onderhoud. Bij veel investeringsvoorstellen blijkt de ingreep die wordt overwogen deels te worden gebruikt om achterstallig onderhoud weg te werken. Dat is ook niet zo vreemd. Als een forse ingreep over vijf jaar is gepland, is het logisch om de komende jaren het onderhoud te minimaliseren. Echter, voor de rendementsberekening moet de investering geschoond worden voor achterstallig onderhoud dat wordt weggewerkt door het renovatieproject. Zo niet, dan wordt de investering onnodig belast met een onderhoudscomponent.

Conclusie

Bij het overwegen van een investering in bestaand bezit is het essentieel om de inbrengwaarde, de huidige exploitatie die u vernietigt, nauwkeurig vast te stellen. Voor achterstallig onderhoud kan worden gecorrigeerd. Mogelijk zijn meer correcties noodzakelijk. De waardering op uw balans is niet altijd een voldoende nauwkeurig uitgangspunt is voor een investeringsafweging, ook niet als of de full variant wordt getaxeerd. Een taxatie van het specifieke investeringsobject kan noodzakelijk zijn.

Vervolgens brengt u in kaart welke waarde effecten worden veroorzaakt door uw investering. Hierbij is het niet noodzakelijk dat iedere geïnvesteerde euro 1-op-1 terugkomt in de waarde van het vastgoed, maar wel dat er waarde effecten optreden.

Tenslotte vergelijkt u de renovatiekosten+inbrengwaarde met uw kasstromen van de nieuwe exploitatie. U berekent dus de interne rentevoet (IRR) op basis van beleidsexploitatie kasstromen. Deze rentevoet kunt u vergelijken met uw rendementseis.

Tot slot

Dit artikel bespreekt op hoofdlijnen het verschil tussen onderhoud en investeringen. Meer detail is mogelijk. Indien er interesse is in een nadere uitwerking zal Finance Ideas een handreiking publiceren onderhoud – investeringen voor investeringsberekeningen. Graag horen wij of dit in een behoefte voorziet. Ook voor overige vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Daan Vrijmoet. De training Investeringsafweging bij corporaties biedt een helder afwegingskader hoe u kunt komen tot  verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing.

Specifiek verdiepen in het vraagstukken rondom investeringen?

In een incompanytraining kan gericht worden ingegaan op specifieke thema’s rondom investeringen zoals bijvoorbeeld Inbrengwaarde bij renovaties en sloop/nieuwbouw, Bepalen rendementseis, Berekenen en impact van de Eindwaarde of het dilemma “wanneer is het onderhoud en wanneer een investering?”