Drie dingen om rekening mee te houden bij het investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten
De markttoets is van tafel. Dit betekent dat corporaties vrij kunnen investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten. Er is geen gemeentelijke markttoets nodig om te investeren in nieuwbouw of aankoop van vrije sector huurwoningen, maar ook niet in nieuwbouw koop projecten. Niet-DAEB investeringen in herontwikkeling op eigen grond (in bezit per 1 januari 2015) waren al reeds vrijgesteld van de markttoets en blijven daardoor ook na 1 januari 2024 vrijgesteld. In dit artikel bespreken we drie belangrijke zaken om rekening mee te houden bij het investeren in niet-DAEB.
Tip: Tijdens de trainingen ‘Woningwet spelregels op een rij’ duiken we dieper in de gevolgen voor uw corporatie
1. Geen verplichtingen aangaan zonder financiële dekking
Het feit dat de markttoets van tafel is, wil niet zeggen dat corporaties de financiële middelen hebben om op grote schaal kunnen investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten. Niet-DAEB investeringen mogen namelijk niet met WSW borging gefinancierd worden. Dit betekent dat de investeringen vanuit de bestaande niet-DAEB exploitatiekasstroom, verkoopkasstroom of met ongeborgde leningen gefinancierd dienen te worden. Voordat er verplichtingen aangegaan worden, is het dus van groot belang na te gaan of de financiële middelen beschikbaar zijn. Zeker als er een beroep gedaan moet worden op ongeborgde financiering.
2. Niet-DAEB liquide middelen beschikbaar houden voor interne transacties
Één van de mogelijkheden om de niet-DAEB tak snel te laten groeien is door sociale huurwoningen in de DAEB tak na mutatie met een vrije sector huur in de niet-DAEB tak te verhuren. Deze interne mutatie wordt echter wel gezien als een DAEB verkoop en niet-DAEB aankoop transactie. Dit betekent dat de niet-DAEB tak deze woningen tegen de leegwaarde dient aan te kopen.
Een nadeel van deze strategie is dat een complex niet in een keer overgaat naar de niet-DAEB tak, maar druppelsgewijs. Met name voor de financiering voor dit soort transacties is het raadzaam liquide middelen achter de hand te houden. Het inzetten van ongeborgde financiering voor deze transacties ligt namelijk minder voor de hand, aangezien banken in ruil voor het verstrekken van financiering onderpand verlangen. Het inzetten van ‘gespikkeld’ bezit kan dan wel eens een belemmering vormen voor het verkrijgen van de benodigde financiering.
3. Liquiditeitsprognose bijhouden voor de niet-DAEB tak
Het feit dat de niet-DAEB goedkeuringsprocedure voor drie jaar buiten werking wordt gesteld, betekent niet dat de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten niet meer van toepassing is. Er staat nog steeds een doodzonde op het financieren van niet-DAEB activiteiten met DAEB middelen. Aangezien veel corporaties een administratieve scheiding hebben aangebracht tussen hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bestaat het risico dat er al dan niet tijdelijk toch DAEB middelen worden gebruikt voor niet-DAEB uitgaven. Naarmate de investeringen in de niet-DAEB tak gaan toenemen, bestaat het risico dat je pas aan het einde van het jaar constateert dat er DAEB middelen zijn ingezet voor niet-DAEB investeringen. Om dat te voorkomen is het raadzaam om bij grote niet-DAEB investeringsambities een aparte liquiditeitsprognose op te stellen voor de niet-DAEB tak.
Meer weten over de Woningwet en investeren in de niet-DAEB tak?
Heeft u een vraag over deze mogelijkheden? Neem contact op met Jaring Hylkema. Heeft u behoefte om uw kennis over dit onderwerp op te frissen? Tijdens de training Woningwet, de spelregels op een rij wordt aandacht besteedt aan hoe het palet van Woningwet spelregels effectief kan werken binnen uw corporatie. Daarbij wordt oom aandacht besteed aan de impact op en borging van de Woningwet in de werkwijze en processen. Bekijk het programma en de data.
