20% huurverlaging door hittestress. Ook bij jouw corporatie?

Voor nieuwbouw bestaat een norm die oververhitting tegengaat: de TOjuli grens. Voor bestaand bezit bestaat nog geen uniforme meetmethode. Momenteel verkent VRO de mogelijkheden voor een meetmethode. Daarnaast heeft de rechter vorig jaar een uitspraak gedaan waardoor een corporatie per direct de huur van een woning moest verlagen totdat de hittestress was verholpen.

In dit artikel in het kort wat de TOjuli grens is, waarom het belangrijk is om op de hoogte te zijn en praktische tips om je voor te bereiden op deze ontwikkelingen.

Wat is de TOjuli grens?

Natuurlijk is er een hele technische definitie voor de TOjuli grens. Om jullie hier niet mee te vermoeien, hierbij de uitleg in mijn eigen woorden: het is een maatstaf voor hoe warm het in een woning mag zijn. Concreet: er is sprake van een overschrijding als het in een woning meer dan 300 uur (12,5 dagen) per jaar warmer is dan 26,5 graden terwijl de buitentemperatuur minstens 6° C lager is.

Actieve regelgeving voor nieuwbouw

Sinds 2021 geldt deze grens voor nieuwbouw. Het Rijk zegt hierover: “Als gevolg van de warmere zomers blijkt dat er ook bij nieuwe woningen steeds vaker sprake is van ongewenste oververhitting. Om die reden wordt vanaf 2021 het risico op oververhitting gedurende de zomer bij nieuwbouwwoningen beperkt door een grenswaarde te stellen aan de indicator TOjuli”.

VRO onderzoekt meetmethode voor bestaand bezit

Het ministerie onderzoekt een methode om oververhitting in bestaand bezit te meten. En de huurcommissie neemt sinds vorig jaar zomer geen verzoeken meer in behandeling als het gaat om bestaande bouw. Het is nog onduidelijk wanneer de uniforme meetmethode voor bestaand bezit er komt. Ik heb vernomen dat VRO de ambitie heeft om de uniforme meetmethode dit jaar af te ronden. Zij hebben mij ook laten weten open te staan voor een actieve bijdrage van corporaties. Jullie kunnen via mij aangeven als je corporatie hieraan mee wilt werken.

Uitspraken rechter over bestaand bezit

Er zijn al praktijksituaties in de sector over dit onderwerp. Zo heeft de rechter vorig jaar woningcorporatie de Alliantie verplicht de huur met twintig procent te verlagen totdat de hittestress was verholpen. En dit was niet voor een nieuwbouwwoning maar voor een omgebouwd kantoorpand. De hele uitspraak is hier te lezen.

Wat kan je als corporatie zelf doen?

Wat kun je zelf doen om hittestress te beperken en te voorkomen dat huurinkomsten onder druk komen te staan:

1. Maak op basis van klimaatkaarten inzichtelijk in welke complexen er risico is op hittestress;
2. Combineer deze informatie met jullie data over de complexen. Bijvoorbeeld waar jullie al zonwering hebben geplaatst of complexen met veel meldingen over hittestress;
3. Prioriteer en maak een plan om de complexen hittestressbestendig te maken. Betrek hier de MJOP, MJIP en MJOB ook bij. Het is natuurlijk zonde om volgend jaar de gevel aan te pakken en hier geen warmtewerende maatregelen aan te brengen;
4. Breng de verschillende afdelingen bij elkaar, omdat klimaatrisico’s vergaande consequenties hebben voor verschillende documenten en processen;
5. Maak een calamiteitenplan voor hittestress. Zeker voor complexen waar een kwetsbare doelgroep (ouderen, zorgbehoevenden, etc.) woont.

Openbare data van je gemeente

De afgelopen maanden heb ik mij verbaasd over hoeveel openbare informatie er beschikbaar is. Bekijk bijvoorbeeld of de gemeenten in je werkgebied actief zijn met het 3-30-300 plan. Zie hier bijvoorbeeld hoe de gemeente Arnhem hiermee omgaat.

Veel gemeenten hebben openbare data/kaarten over waar bijvoorbeeld bomen staan. Dit kun je betrekken bij het inzichtelijk maken van hittestress. Zie hier bijvoorbeeld een kaart waar alle bomen in de gemeente Zeist staan. Of deze kaart van de gemeente Groningen.

Neem hittestress mee in uw strategische plannen

Hittestress is één van de acht klimaatrisico’s. Het is van belang om inzicht te krijgen welke risico’s voor jouw bezit een rol spelen. Zo kun je de impact meenemen in je strategische plannen en investeringsplannen. Heb je vragen over dit onderwerp? Lees meer over de klimaatrisico-scan of neem contact op met Victor Burger.

Direct zelf aan de slag?

Met de training: ESG-kansen en risico’s ben je binnen één dagdeel op de hoogte van het ESG-landschap en de klimaatrisico’s. Wat zien we gebeuren op het gebied van wet- en regelgeving? Wat zijn belangrijke ontwikkelingen binnen de woningcorporatiesector, vanuit toezichthouders, sectorfinanciers en andere stakeholders? Welke kansen en risico’s binnen ESG zijn relevant? Bekijk het programma en de data.