Gaat EPV over in duurzaam passend toewijzen?

Vanaf 1 september 2016 is het mogelijk om gebruik te maken van de regeling energieprestatievergoeding huur (EPV). De EPV-vergoeding is bedoeld om de investering voor zogenaamde Nul-Op-de-Meter-woningen (NOM) door corporaties mogelijk te maken. De EPV is een extra maandelijkse betaling van de huurder aan de corporatie. Deze extra kasstroom voor de corporatie dekt een deel van de investering om de woning te verduurzamen.

Hoe werkt de EPV  in technische zin?

Als de warmtevraag van de woning onder de 50 kWh/m2 komt (door isolatie) en er voldoende hernieuwbare energie wordt opgewekt (door veelal PV-panelen) dan mag, onder bepaalde voorwaarden, een EPV in rekening gebracht worden. De EPV komt bovenop de maandelijkse huur en servicekosten van de huurder. De verwachte energielastendaling is naar verwachting ten minste de EPV-vergoeding, ‘woonlastenneutraal’ dus. Corporaties hanteren veelal niet de maximale EPV-vergoeding die zij wettelijk mogen. Hierdoor vallen de woonlasten gemiddeld lager uit. Meer dan ‘woonlastenneutraal’ dus. Goed voor de betaalbaarheid en goed voor de verduurzaming van het bezit zou je zeggen.

EPV is geen succes geworden

Bij de implementatie van de EPV is een vijftal doelen opgesteld waar de EPV aan moet bijdragen:

1. Realisatie van zeer energiezuinige bestaande woningen.
2. Stimuleren van zeer zuinige nieuwbouw.
3. Duidelijkheid over redelijkheid van vergoeding.
4. Zekerheid voor de verhuurder.
5. Bescherming van de huurder.

Ofwel, de verduurzaming van de gebouwde omgeving krijgt een stevige impuls en corporatie en huurder hebben zekerheid en bescherming. Een duidelijk win-win…op papier.

CE Delft heeft in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) geëvalueerd of de EPV 2,5 jaar na ingebruikname ook doet waar het voor bedoeld is. Met name de gerealiseerde aantallen stellen teleur. Sinds de implementatie van de EPV zijn er ruim 6.000 NOM-woningen gerealiseerd, waarvan er slechts 1250 zijn afgemeld bij de RVO. Afmelden is verplicht om een certificering te krijgen, waarna het mogelijk is om de EPV in rekening te brengen.

Waarom wordt de EPV zo weinig gebruikt?

Er zijn meerdere redenen die ten grondslag liggen aan het geringe gebruik van de EPV. De belangrijkste is dat corporaties de EPV zien als een ingewikkelde, tijdrovende en dure regeling in de uitvoering. De complexe regelgeving heeft ten doel om de huurder te beschermen, de informatie- en monitoringverplichtingen voor de verhuurder dragen hieraan bij. De kosten van de invoering (eenmalig) kunnen oplopen tot 50 keer de maandelijkse vergoeding en de kosten van het voldoen aan de informatieplicht (doorlopende) kosten bedragen jaarlijks veelal 2 á 3 maandelijkse vergoedingen. Ondanks de hoge kosten, deels natuurlijk ook door het ontbreken van schaalvoordelen, levert de EPV toch een positieve bijdrage aan het rendement van de investeringen in het verduurzamen van het bezit.

Tot wel EUR 40 per maand op het spel

Een groot voordeel van de EPV is dat de vergoeding niet meetelt voor de aftoppingsgrenzen. Corporaties verbeteren het rendement van de duurzaamheidsinvestering zonder dat ze tegen de beperkingen van de aftoppingsgrenzen aanlopen. Toch lijkt het einde van de EPV in zicht. De afbouw van de salderingsregeling gaat dat proces waarschijnlijk versnellen. Tegelijktijdig voorzie ik een potentieel drama voor de huurders die al wel een EPV-vergoeding betalen.

De meeste energie die wordt opgewekt, wordt geleverd aan het net. En de meeste energie die gebruikt wordt, wordt afgenomen van het net. Een simpel voorbeeld van wat dat kan betekenen. Stel er liggen 20 panelen op de woning die 200kwh opleveren, waarbij voor 80% niet gesaldeerd wordt en dat een nadeel van 15 cent oplevert per kwh. Dat is dus EUR 480 per jaar en dus EUR 40 per maand. Het raakt natuurlijk maar een kleine groep huurders, maar laten we er voor zorgen dat zij niet in de spreekwoordelijke kou komen te staan.

Sociaal huurakkoord als alternatief, maar …

Als de EPV de verduurzaming door corporaties niet mogelijk gaat maken, wat dan wel? In het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond (eind 2018) staat dat de verhuurder een huurverhoging mag vragen voor de verduurzaming van de woning. Er wordt daarbij uitgegaan van het langzaam uit de gratie rakende ‘labelstappen’ met een reële huurverhoging voor de huurder (figuur 2).

^{Figuur 2: Vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen (Sociaal Huurakkoord)}

Waar de EPV al snel oploopt naar EUR 100 per maand is het maximum uit het sociaal huurakkoord EUR 60 per maand. Een verschil van EUR 40 per maand. Toevallig hetzelfde bedrag als het nadeel van een huurder met EPV bij de afbouw van de salderingsregeling. In het artikel: Het thema van 2019: Investeren in betaalbaarheid en duurzaamheid hebben we een inschatting gemaakt van de extra investeringscapaciteit van deze huurverhogingen. Dat loopt op tot meer dan EUR 20.000 bij een maandelijkse huurverhoging van EUR 60.

Ideeën voor duurzaam passend toewijzen?

Er is echter wel ‘een maar’. Een belangrijk voordeel van de EPV is dat deze buiten de huur valt. Door de huurverhogingen uit het sociaal huurakkoord gaan de aftoppingsgrenzen van het passend toewijzen voor problemen zorgen. Dan kan de huur op papier verhoogd worden, maar zorgt het dan in de praktijk nog voor de extra investeringscapaciteit? Is daar een list voor te bedenken? Ook een list die de complexiteit van passend toewijzen NIET vergroot? Ik hoor graag uw ideeën.

Zelf aan de slag om uw kennis en inzicht te vergroten?

De verduurzaming van het bezit is een complexe opgave. Het vereist kennis en inzicht om weloverwogen beleid te formuleren en uit te (laten) werken in de portefeuillestrategie, de meerjarenbegroting en investeringsbeoordelingen. De opleiding duurzaamheidsstrategie ondersteunt bestuur en toezichthouders hierbij.

Praktisch aan de slag met een sjabloon voor het afwegingskader?

Met de opleiding: Opstellen afwegingskader CO2-neutraal gaan we aan de slag met uw eigen afwegingskader. U ontvangt een sjabloon voor het afwegingskader en feedback op uw eigen afwegingskader.

Tijdens de opleiding: Investeren in duurzaamheid bespreken we op basis van één concreet complex uw verduurzamingmogelijkheden. Het resultaat? Grip op uw verschillende verdienmodellen, waarbij de impact op de volkshuisvestelijke bijdrage, op de woonlasten voor de huurder en de financiële rendement inzichtelijk worden.