De rendabele onrendabele top

Van oudsher wordt bij investeringsbeslissingen gestuurd op een onrendabele top. Daarbij wordt de waarde van het project in relatie gebracht met de stichtingskosten, conform de waarderingsgrondslagen van het CFV. De uitkomst van deze berekening wordt vaak vertaald als de maatschappelijke bijdrage van de corporatie.

Onrendabel ten opzichte van een rendementseis

Hoewel dit een begrijpelijke gedachte is vanuit de vroegere beoordelingssystematiek van het WSW, klopt dit niet altijd. Om “rendabel” en “onrendabel” te kunnen interpreteren zijn grenzen nodig. In de rekensystematiek van het CFV is de ondergrens gelijk aan de disconteringsvoet van 5,25%. Door bij de beoordeling van projecten een onrendabele top te accepteren, wordt toegestaan dat de ondergrens lager is dan deze 5,25%. Met andere woorden, een onrendabele top op basis van een ondergrens van 5,25% is veelal een rendabele top op basis van de werkelijke ondergrens die wordt toegepast.

Bepalen van de rendementseis

De vraag of een project rendabel of onrendabel is, is dus afhankelijk van de rendementseis die voor dat project wordt gehanteerd. En daar begint de discussie. Een rendementseis bestaat in de basis uit twee belangrijke componenten, de basisvergoeding voor kapitaal en een vergoeding voor de risico’s die met de investering gepaard gaan. De basisvergoeding kan het beste worden afgeleid vanuit de vermogenskostenvoet van de corporatie. Dit is de samenstelling van de rente op (bank)financiering en een vergoeding voor de eigen middelen die de corporatie inzet. De hoogte van de vergoeding van de laatste component dient in lijn te zijn met de lange termijn vermogensdoelstelling en het financieel sturingskader. In de praktijk vaak minimaal inflatie. Door het ontbreken van aandeelhouders en de aanwezigheid van een maatschappelijke doelstelling is dit bij woningcorporaties een veelomvattende discussie. In de praktijk merken we echter dat een dergelijke discussie zeer positief bijdraagt aan het begrip van financiële sturing, de strategische besluitvorming en het vaststellen van een gedegen financieel kader voor (des)investeringen.

Investeringsbeoordeling

Het beoordelen van projecten op basis van rendementen, het bepalen van een rendementseis, het investeringsstatuut en de samenhang van projectbeoordeling met het financieel sturingskader komen uitgebreid aan bod tijdens de cursus investeringsbeoordeling die op 20 september is gepland.