Corporaties hebben de lasten, huurders hebben de lusten

Geplaatst op 2 april 2018
Geschreven door Joost Huijbregts MRE
Categorie Verduurzaming van vastgoed

Na jaren van voorzichtigheid en halve maatregelen, neemt het kabinet nu grote stappen: Nieuwbouwwoningen moeten vanaf 2019 gasloos, BENG wordt mogelijk een jaar eerder ingevoerd, de gaskraan in Groningen gaat dicht en er komt mogelijk binnen drie jaar een verbod op (solo) CV ketels. Kortom Nederland moet duurzamer. Maar wie gaat dat betalen?

Dat Nederland in de toekomst een stuk duurzamer wordt staat vast, maar daarvoor zijn grote investeringen nodig, de overheid, het bedrijfsleven, particulieren, iedereen moet er aan geloven, ook corporaties. Maar wie betaalt dat nou eigenlijk? De overheid kan haar inkomsten door middel van hogere belastingen opschroeven. Het bedrijfsleven en particulieren moeten investeren en zien daar als het goed is ook de revenuen van. Maar hoe zit dat bij corporaties? Zij investeren en hebben daarmee de lasten, huurders hebben de lusten. Is dat een split incentive die de verduurzaming gaat vertragen?

Woonlasten

Het magische woord woonlasten komt bij deze opgave vaak om de hoek kijken. Woonlasten is kort door de bocht de optelsom van huren en energielasten. Daar waar de corporatie degene is die bepaalt wat de huren zijn (gebonden aan de regels die zij opgelegd krijgt vanuit de overheid), geldt voor de energielasten dat hier de invloed van de huurder niet uitgesloten kan worden. Het woon c.q. leefgedrag heeft een enorme invloed op de energielasten. De energielasten hangen deels samen met het energielabel, maar binnen een label kunnen verschillen in verbruik van meer dan 300% voorkomen. Zo geldt ook dat de bewoners in een A-label woning meer kunnen verbruiken dan huurders in een G-label woning. Zijn woonlasten daardoor lastig? Maakt een gedeelde verantwoordelijkheid op dit gebied niemand verantwoordelijk of kan een corporatie die haar verantwoordelijkheid neemt, de huurder ook aanspreken op zijn/haar verantwoordelijkheid?

CO₂-neutraal: anders denken

Corporaties moeten naar een CO₂-neutrale voorraad in 2050. De directe CO₂-uitstoot van een woning hangt samen met de warmtevraag voor verwarming en warmtapwaterbereiding, die in 97% van alle woningen door een gasgestookte CV ketel wordt verzorgt. Daarbij komt nog het verbruik van elektriciteit voor woning gebonden en huishoudelijke apparatuur. Aardgas is niet CO₂-neutraal en biogas heeft onvoldoende potentie. Slecht 2% van onze huidige energieproductie is CO₂-neutraal, dus de kans dat veel van uw huurders op dit moment CO₂-neutrale stroom geleverd krijgen is nihil.

Het moet dus anders, de (gas)kraan moet dicht en de knop moet om. Uit onderzoek van het KIVI blijkt dat een CO₂-neutrale elektriciteitsproductie in Nederland 2050 mogelijk is. Hierbij speelt wind op zee met 64% van de totale productie de grootste rol, gevolgd door zon met 17%. Import, wind op land en biomassa vullen het totaal aan tot 100%. Maar goed dat is elektriciteit en woningen hebben behoefte aan (lage temperatuur) warmte. Voor het verwarmen blijven er in de toekomst twee keuzes over: de elektrische warmtepomp en een warmtenet. De hybride ketel is slechts een tussenoplossing dus die komt in 2050 niet meer voor. KIVI voorziet dat 81% van de vraag naar (lage temperatuur) warmte die in 2050 nodig is geleverd wordt door warmtepompen. De overige 19% komt uit een warmtenet.

De corporatie bepaalt, maar wie betaalt?

Het is aan de woningeigenaar (de corporatie) om te bepalen of een huurwoning wordt aangesloten op een warmtenet of dat die voorzien wordt van een all electric warmtepomp. Daar waar een warmtepomp een goed geïsoleerde woning nodig heeft voor een hoog rendement, kan een (hoge temperatuur) warmtenet ook een minder geïsoleerde woning van voldoende warmte voorzien. Dus een woning op een (hoge temperatuur) warmtenet hoeft minder goed geïsoleerd te worden. Voor de corporatie lijkt een woning aansluiten op een warmtenet daarom een betere investering. Maar wie betaalt dat dan?

Warmtenetten worden grotendeels geëxploiteerd door (grote) commerciële bedrijven. Ook daar moet de spreekwoordelijke schoorsteen blijven roken. Die schoorsteen rookt echter niet bij een warmtepomp, sterker nog daarvoor is geen schoorsteen nodig. Om te zorgen dat commerciële bedrijven de grote investering kunnen doen biedt de Warmtewet de exploitatie de mogelijkheid tarieven in rekening te brengen die gebaseerd zijn op het NMDA principe (Niet-Meer-Dan-Anders). De gedachte hierachter is dat een consument die niet over kan stappen van energieleverancier beschermt moet worden tegen te hoge tarieven en niet meer kwijt zou moeten zijn dan wanneer de woning voorzien zou zijn van een CV ketel. Maar is deze vergelijking gezien de ontwikkelingen nog wel eerlijk, nu de cv ketel uitgefaseerd wordt en de warmtepomp de nieuwe standaard?

Welke keuze geeft u de huurder?

In 2021 hebben corporaties woningen in bezit met een gemiddeld B-label en de niet-groene labels (slechter dan C) worden in rap tempo afgebouwd. Vanaf 2021 zijn er dus geen echt slechte woningen meer is de gedachte. Maar ook daar moet een knop om. Een woning met een B-label heeft een warmtevraag die circa 80% groter is dan een woning die voldoet aan de BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) eisen. De nieuwbouw van 2020 zorgt ervoor dat de bestaande voorraad in een klap verouderd lijkt: het Tesla effect.

U bepaalt of u de woning fors isoleert en voorziet van een warmtepomp of iets minder isoleert en aansluit op een warmtenet. Geen isolatie is uiteraard geen optie. Een slecht(er) geïsoleerde woning verbruikt in basis altijd meer energie dan een goed geïsoleerde woning. Om de woonlasten te bepalen, is het ook noodzakelijk de prijs van energie mee te nemen. Die prijs bestaat uit een vastrecht en een variabel deel. De combinatie bepaalt uiteindelijk de woonlasten

Een kijkje in de toekomst

Stelt u zich voor, het is 2028. We zijn al gewend aan elektrische auto’s, BENG en NOM (Nul-Op-de-Meter) woningen met een warmtepomp en zonnepanelen in het straatbeeld zijn eerder regel dan uitzondering, we kijken niet meer op van grote windmolenparken op zee, slaan overschotten in de productie op door middel van waterstof en ook de eerste thuisbaterijen worden economisch rendabel. Kortom een mooie duurzame toekomst.

In 2028 is nog niet uw hele voorraad aangepast en heeft u verschillende woningen in bezit. Woningen die voldoen aan de NOM-eisen waarbij u een energieprestatievergoeding (EPV) vraagt, woningen die conform BENG-eisen gebouwd zijn en sowieso lage energieverbruiken hebben, maar ook nog veel slecht tot matig geïsoleerde woningen (B/C label) met een CV ketel, hydride systeem of aansluiting op een warmtenet. En daarmee maakt u (onbewust) een keuze voor de energielasten.

Bewoners van goed geïsoleerde all electric woningen combineren een laag vastrecht (namelijk alleen het vastrecht voor elektriciteit) met een laag verbruik en dus lage energielasten. Huurders van woningen die op een andere manier worden verwarmd betalen (veel) meer vastrecht (namelijk het vastrecht voor elektriciteit en het vastrecht voor gas of warmte) en door de vaak lagere isolatiegraad hebben deze woningen gemiddeld een hoger energieverbruik en dus hogere variabele lasten.

Daarbij speelt nog een rol wie de lasten voor zijn rekening neemt. Bij een warmtenet worden soms kosten aan de huurders gerekend die normaal voor de corporatie zouden zijn (onderhoud en vervanging warmtewisselaar). Met een aansluiting op een warmtenet ontneemt u huurders tevens de mogelijkheid om over te stappen en gebruik te maken van de aantrekkelijke overstapkortingen. Is dat de last voor de huurder of een last voor u? Gaat u in overleg met de warmteleverancier over een concurrerend tarief voor dat andere alternatief, namelijk de all electric warmtepomp, of geeft u de huurder in deze woningen een korting?

Woonlasten als strategie?

De woonlastengedachte kan dit probleem oplossen. Hogere huren voor BENG of NOM woningen en lagere huren voor woningen met minder isolatie, hoge verbruiken en meerdere aansluitingen. Daardoor komt de vraag echter weer terug wie de verduurzaming nu betaalt. Als de afspraken over de betaalbaarheid van de voorraad en het passend toewijzen ervoor zorgen dat nieuwbouw en energiezuinige woningen nog steeds met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens verhuurd moeten worden, betekent dit dan dat woningen die slechter geïsoleerd zijn en meerdere aansluitingen hebben goedkoper moeten worden? Waar is dan het verdienmodel voor de corporatie voor de verduurzaming? Wordt het bouwen en verduurzamen van woningen duurder en blijft de huur gelijk? Wordt de verhouding tussen prijs en kwaliteit volledig losgelaten of is het straks echt niet meer verantwoord de ruimte in de streefhuur voor energetisch slechtere woningen te benutten?

Wordt het tijd om van de woonlasten gedachte af te stappen en de woonlusten te gaan beprijzen? Of is dat dan weer lastig? Het beantwoorden van deze vraag vraagt om een breed gedragen visie.

Tot slot

De opgave om te komen tot een gasloze en CO₂-neutrale voorraad vraagt om het beantwoorden van een groot aantal vragen op verschillende gebieden. Het gaat hierbij om strategische vragen over de kwaliteit en betaalbaarheid van uw voorraad, de betaalbaalbaarheid van de verduurzamingsopgave en de impact op uw financiële positie. Het invullen van de routekaart helpt u om op hoofdlijn inzicht te krijgen in de mogelijke kosten. Maar het belangrijkste is dat de knop omgaat; een andere mindset helpt u bij het beantwoorden van essentiële vragen en het verkennen van creatieve mogelijkheden om de verduurzamingsopgave zowel voor u als voor uw huurder betaalbaar te houden.

Wij ondersteunen corporaties bij deze lastige opgave onder andere door het uitvoeren van een impactanalyse. Deze analyse geeft op een eenvoudige manier inzicht in de financiële haalbaarheid van verschillende scenario’s van de routekaart CO₂-neutraal. Dit bespaart u veel tijd, omdat u niet elke keer een scenario hoeft door te rekenen in de meerjarenprognose. Als uit de impactanalyse blijkt dat u een haalbare strategie volgt, kunt u deze vertalen naar relevante beleidsstukken en een update van de meerjarenprognose.

Daarnaast biedt Finance Ideas Academy opleidingen op het gebied van duurzaamheid en het verantwoord investeren die u concreet verder helpen in uw opgave.

Uiteraard kunt u ook contact opnemen als u de financiële haalbaarheid wilt gaan doorrekenen. Ik wissel graag met u van gedachte over uw aanpak voor het Plan van Aanpak CO₂-neutraal. Neem gerust contact op voor uw vraag.